سیدمحمود فاطمی‌عقدا رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» گفت: با توجه به شرایط اقتصادی موجود در کشور و افزایش قیمت‌ها و همچنین بحث بودجه دولت به خصوص در بخش حقوق و دستمزد، به احتمال زیاد شاهد افزایش قیمت در بخش‌های مختلف از جمله مسکن خواهیم بود. دلیل این امر افزایش قیمت مصالح، هزینههای حمل‌ونقل، هزینههای انرژی و دستمزد نیروی انسانی است. در نهایت قیمت تمام‌شده مسکن طبیعتا با شرایطی که وجود دارد، افزایش خواهد یافت. در این خصوص می‌بایست انتظار افزایش قیمت در بخش اجاره را نیز داشته باشیم.
در سال گذشته با توجه به صحبت‌هایی که از نظر کارشناسی می‌شد، انتظار می‌رفت تا دولت خیلی زودتر فکری به حال کنترل و ساماندهی بازار اجاره کند؛ موضوعی که به سرانجام نرسید. وضعیت وزارت راه‌و‌شهرسازی تا حدی نامشخص بود. مرحوم رستم قاسمی وزیر پیشین راه‌و‌شهرسازی موفق به ساماندهی بازار نشد. در حال حاضر نیز در این مدت کوتاهی که مهرداد بذرپاش وزارت راه‌و‌شهرسازی را تحویل گرفته، ظاهرا فرصت کافی برای انجام اقدامات اساسی در راستای ساماندهی بازار مسکن را نداشته است. در این مدت عملا اقدامی از سوی وزارت راه‌و‌شهرسازی در حوزه استیجار مسکن دیده نشده است.
پیش‌بینی کارشناسی این است که به احتمال قوی افزایش قیمت در بخش اجاره را شاهد باشیم. با شروع فصل جابه‌جایی و نقل‌و‌انتقال مستاجران قطعا این افزایش شدیدتر خواهد شد. مگر اینکه دولت بتواند ظرف همین دو‌ماه‌و‌نیم باقی‌مانده اقدامات امیدبخشی را انجام دهد. باید توجه داشت که اگر دولت دستگاه‌های دولتی صاحب واحدهای مسکونی و بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری که خانه‌های زیادی را در اختیار دارند، مجبور به همکاری کند، می‌تواند تا حد زیادی التهابات بازار را کاهش داده و از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند؛ همکاری در قالب اینکه بخشی از این واحدهای مسکونی به عنوان خانه‌های استیجاری وارد بازار مسکن شوند.
احسان نیازمند- تنها دو‌ماه‌و‌نیم به فصل نقل‌و‌انتقالات مستاجران مانده است. این روزها آرامشی نسبی بر بازار اجاره حکمفرماست. وام ودیعه مسکن که با آغاز همه‌گیری کرونا از سه سال قبل به مستاجران پرداخت می‌شود تا شهریورماه سال جاری تمدید شده است. این در حالی است که برخی ادعاها حاکی از این است که بخش عمده‌ای از تسهیلات توسط کسانی دریافت شده که جزو اقشار اجاره‌نشین نبوده و بعضا با دریافت کد رهگیری صوری اقدام به دریافت وام کرده‌اند.
تا اواخر خردادماه که فصل جابه‌جایی مستاجران آغاز می‌شود دو‌ماه‌و‌نیم باقی‌مانده و نرخ‌های جدید کشف نشده است. خرداد سال گذشته نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در تهران ۴۶ درصد و در کل کشور ۵۱ درصد اعلام شد. اما هم‌اکنون در بازار اجاره مسکن شهر تهران آرامش نسبی برقرار است.
از سال ۱۳۹۹ با آغاز همه‌گیری ویروس کرونا دولت قبل پرداخت وام به مستاجران را در دستور کار قرار داد؛ وامی که اثر چندانی در بازار اجاره ایجاد نکرد. در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ این تسهیلات پرداخت شد. در حال حاضر به مستاجران ساکن در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۷۰ میلیون و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰ میلیون تومان تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن پرداخت می‌شود.
تسهیلات نامناسب
اما اعداد و ارقام درخصوص نرخ رهن و همچنین تعداد مستاجران نشان می‌دهد که تناسبی بین تسهیلات با شرایط اقشار اجاره‌نشین وجود ندارد.
از ۶ تیر تا پایان سال گذشته در کل کشور حدود ۲۱۷ هزار فقره و در استان تهران ۳۶ هزار فقره وام ودیعه مسکن پرداخت شد؛ در حالی که حدود ۹ میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد. برخی ادعاها حاکی از این است که بخش عمده‌ای از تسهیلات توسط کسانی دریافت شده که جزو اقشار اجاره‌نشین نبوده و بعضا با دریافت کد رهگیری صوری اقدام به دریافت وام کرده‌اند.
میزان پرداخت تسهیلات نیز با آنچه تکلیف شده بود تناسبی ندارد. سال گذشته قرار بود ۴۰ هزار میلیارد تومان وام از طرف بانک‌ها به مستاجران پرداخت شود؛ در حالی که تا روز ۱۴ اسفندماه ۱۴۰۱ بنابر اعلام بانک مرکزی ۱۲ هزار میلیارد تومان پرداخت شده است.
تسهیلات ودیعه مسکن با مبالغ سال گذشته تا پایان شهریورماه تمدید شده و برای سال جاری هنوز تصمیمی مبنی بر افزایش این تسهیلات اتخاذ نشده است. برخی کارشناسان با توجه به اثر نه‌چندان زیاد وام اجاره، چندان موافق پرداخت این نوع وام نیستند.
فقدان برنامه مشخص از سوی دولت در بازار اجاره
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور گفت: بازار اجاره امسال داغ شده و به تناسب آن دوباره مصوبه‌هایی ارائه می‌شود که زمینه‌ساز سرگردانی مستاجران خواهد شد.
عبدالله اوتادی عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور با بیان اینکه بازار اجاره امسال داغ می‌شود و متناسب با آن دوباره مصوبه‌هایی تشکیل خواهد شد، گفت: یعنی ما هیچ برنامه‌ای تاکنون در حوزه مسکن و بازار اجاره نداشته‌ایم و همین امر باعث ایجاد مشکلات بسیار در بازار اجاره خواهد شد.
او ادامه داد: برنامه مشخصی از سوی دولت در بازار اجاره وجود ندارد و تاثیر‌گذاری آن بر بازار اجاره چندین برابر می‌شود.
لزوم تعیین چارچوب معین برای املاکی‌ها
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور بیان کرد: استفاده از ظرفیت‌های مشاوران املاک در حوزه مسکن خود کمک بسیار زیادی در کنترل بازار اجاره به ویژه فصل جابه‌جایی و نقل‌و‌انتقالات می‌کند و در صورتی که یک برنامه مشخص به آنها داده شده و چارچوب‌ها تعیین شوند، شاهد بهبود وضعیت خواهیم بود و در صورتی که مسوولیت خود را انجام ندهند آنها جریمه یا توبیخ می‌شوند.
اوتادی تاکید کرد: تا زمانی که به مشاوران املاک مسوولیت داده نشود و دست سفته‌بازان را کوتاه نکنند، وضعیت مسکن ما تغییر نخواهد کرد.او با اشاره به اینکه بازار مسکن تنها بازاری است که هیچ ارتباطی به تحریم و بازارهای خارجی ندارد، افزود: تمامی لوازم و نیازهای این بازار در داخل کشور است بنابراین بهانه‌ای برای گران شدن این بازار وجود ندارد.
کانال‌‌‌‌های جدید قیمتی بازار مسکن
مشاهده ویژگی‌‌‌‌های قیمتی فایل‌‌‌‌هایی که در روزهای اخیر به بازار مسکن شهر تهران عرضه شده است نشان‌دهنده ورود قیمت‌ها به کانال‌‌‌‌های جدید است.
بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه تحقیقات میدانی انجام شده و همچنین شرایط قیمتی مندرج در فایل‌‌‌‌های فروش مسکن عرضه شده به بازار نشان‌دهنده سطوح جدید قیمت‌های پیشنهادی ارائه شده از سوی مالکان وفروشنده‌‌‌‌های مسکن است. این در حالی است که بازار معاملات مسکن در سال جدید هنوز عملا به طور فراگیر و کامل فعالیت خود را آغاز نکرده است. بازار معاملات مسکن شهر تهران معمولا در فروردین ماه به دلیل تعطیلات نوروز نیمه‌‌‌‌تعطیل است.
نیمی از ماه به دلیل تعطیلات کاملا تعطیل و نیم دیگر در عمده موارد نیمه‌‌‌‌تعطیل است و عملا خرید و فروش خاصی در این بازار انجام نمی‌شود. با این حال بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد، برخی از فروشنده‌‌‌‌ها قیمت‌های پیشنهادی را تغییر داده‌‌‌‌اند. با این حال به دلیل نبود قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی، فعالان بازار افزایش قیمت‌ها را عاملی برای افزایش عمق رکود به‌ویژه افزایش رکود معاملات خرید از سوی مصرف‌کننده‌‌‌‌ها عنوان می‌کنند. با این حال از نظر آنها شرایط بازار مسکن در سال جدید به طور مستقیم به میزان تورم عمومی و همچنین شرایط بازارهای موازی و اثرگذار مانند بازار ارز بستگی دارد. هفته‌‌‌‌های پایانی سال گذشته، بازار معاملات مسکن تحت‌تاثیر افزایش نرخ ارز از یکسو و همچنین تورم و انتظارات تورمی، با رشد قیمت همراه بود. این در حالی است که هر نوع افزایش قیمت در این بازار، باعث به حاشیه رانده شدن طیف بیشتری از تقاضای مصرفی می‌شود.
تورم ساخت و افزایش هزینههای تولید واحدهای نوساز نیز، بر این موضوع موثر است و می‌تواند سطوح قیمتی فایل‌‌‌‌های موجود را تحت‌تاثیر قرار دهد. در جدول زیر مشخصات و قیمت‌های پیشنهادی تازه‌‌‌‌ترین واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار فروش مسکن درج شده است که سهم واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده به دلیل رکود عمیق ساختمانی در میان آنها بسیار اندک است.
- 10
- 5
