ميزان معاملات مسكن تهران در خردادماه حدود ١٥هزار واحد مسكوني است؛ آماري كه نسبت به ماه گذشته ٢٢,١ درصد و نسبت به خردادماه سال گذشته ٣.١ درصد كاهش را نشان ميدهد. با توجه به آمار بانك مركزي برخي كارشناسان بر اين عقيدهاند كه در ادامه روند افزايشي قيمت مسكن، كشش قيمتي تقاضا افزايش يافته و به سطحي رسيده است كه در مقابل افزايش قيمتها، سطح تقاضاي خود را تعديل كنند. در اين ميان برخي ديگر از رونقهاي آتي در اين بازار خبر ميدهند و دليل آن را نيز ركودهاي سال گذشته ميدانند. بر اساس اين ديدگاه، كاهش در سطح عرضه مسكن طي سالهاي گذشته، در كنار افزايش تقاضا صعود قيمتي را رقم زده است و اين افزايش قيمتي تا پايان ٩٧ ادامه خواهد داشت.
بيتالله ستاريان
اظهارنظر در رابطه با وضعيت بازار مسكن آن هم در شرايطي كه فقط براي يك ماه حجم مبادلات كاهش داشته است به دور از منطق حاكم بر بازار مسكن است.
تحليل كارشناسان اين بازار از مدتها قبل افزايش قيمت و افزايش در حجم مبادلات بوده است. در شهريورماه سال گذشته به اين نكته اشاره كرده بوديم كه رشد قيمتها اتفاق خواهد افتاد و همچنان كه ديديم اين رشد از شهريورماه گذشته با شيب كمي شروع شد. تحليل ما اين بود كه درادامه اين روند افزايشي، از خردادماه و تيرماه قيمتها افزايش چشمگيري خواهد داشت و به اوج خواهد رسيد و سپس اين اوج را تا پايان سال حفظ ميكند. در ادامه اين روند، بازار مسكن سال ٩٨ دوباره وارد ركود خواهد شد. دليل اين ركود نيز خروج سرمايهها است كه وارد بخشهاي تجاري ميشود. اما با توجه به خروج ترامپ از برجام و نا اطمينانيهايي كه در اين رابطه پديد آمده است ما براي ٩٨ هم ميتوانيم منتظررونق دربازار مسكن باشيم.
در خردادماه امسال فقط سكه و طلا بودند كه بازار را دردست گرفته بودند و دليلش هم اين است كه وقتي بازار تلاطم دارد ورود به بازار مسكن به عنوان سرمايهگذاري بلندمدت ميتواند با ريسك بالايي مواجه باشد. از طرفي بازار مسكن به اين سرعت اشباع نخواهد شد، چراكه ٥ سال را در وضعيت ركود به سر برده است و خلأهاي ايجادشده به اين زودي پر نخواهد شد. بحث ديگر آمار مربوط به وجودخانههاي خالي در بازار مسكن است، بايد گفت تكيه بر اين آمار به نوعي گول زدن وبازي كردن با آمار و ارقام است.
آمارخانههاي خالي ضريبي است كه در تمام كشورها وجود دارد و نميتوان به عنوان عرضه مازاد روي آن حساب جداگانه باز كرد. اگر شهريورماهي كه پيشبيني افزايش قيمت كرده بوديم را باكاهش يا ثبيت قيمت ميگذرانديم ميتوانستيم به واقعي بودن اين آمار و تاثيرشان بر سطح عرضه و نتيجتا قيمت اميدوار باشيم ولي افزايش قيمتها در ارديبهشت ماه به نوعي اين گفته و استناد رانقض كرد و ثابت شد كه خانه اضافي نداريم. ديديم كه مسكن رشد كرد و قيمت متوسط هر متر مربع آن افزايش پيدا كرد چراكه مردم به عنوان تقاضاكننده وارد شدند و خريد كردند.
دوستاني كه فقط تخصص در اقتصاد دارند متوجه اين واقعيت نيستند كه مسكن را نميتوان همانند ساير كالاها بررسي كرد. در بررسي ساير كالاها سطح تقاضاي موثر دربازار تعيينكننده است ولي در بازار مسكن مبناي ما، تقاضاي مطلق نقشآفرين اصلي است. به عبارتي ديگر اگر شما امروز سيب نخوريد و آن را تقاضا نكنيد، سال آينده مصرف سيبتان دو برابر نخواهد شد ولي تقاضاي مسكن شما از سالي به سال ديگر منتقل شده و روي هم انباشته ميشود». ذخيره شدن تقاضاي جواب داده نشده هر سال براي سال آينده ماهيت اين بازار را متفاوت ميكند.
در شرايطي كه قيمت دلار روز به روز متفاوت است و جهش دارد بازار مسكن نيزهمچون ساير بازارها از معاملات فاصله ميگيرد». دركالاهاي سرمايهاي روانشناسي خريدار اين است كه تقاضاكننده، امروز حاضر است مسكني كه متري ٥ ميليون تومان است را به اميد اينكه ٢ و نيم ميليون تومان در آينده سود داشته باشد با دو ميليون افزايش قيمت بخرد ولي همين تقاضاكننده حاضر نيست واحدي را ٥ ميليون تومان بخرد كه ريسك ٤ هزار و ٩٥٠تومان شدن داشته باشد و لذا همواره اين تامل وجود دارد. هماكنون نيزسطح تقاضاها همچنان بالاست ولي كسي حاضر نيست كه وارد گود خريد شود.
فروشنده نيز وارد خريد و فروش نميشود چراكه انتظار دارد با قيمت بيشتري به فروش برساند. بنگاهها نيز نهايتا ٥ دهم درصد ميتوانند در بازارها اثرگذار باشند و نميتوانند بيش از اين حدود، قيمتها را متاثر كنند. از طرفي مطمئن باشيد در بازاري چون مسكن كه هم خريدار متنوع است و هم فروشنده قيمتگذاريهاي متفاوت كاري از پيش نخواهد برد. مگر اينكه يه پروژه خاص را مهندسي فروش كنند، دراين صورت ممكن است ان را با قيمتهاي مختلفي ارايه كند تا فروش برسد. نقش بنگاهها درتغيير قيمتي، در سطح دهم درصدي است از طرفي بخشي از تفاوت قيمت مسكنها در بنگاههاي مختلف طبيعي است.
تعلل و كاهش حجم خريد و فروش در اين بازار با طبيعت اين بازارها متناسب است در بازارهاي متلاطم همه معاملات كمرنگ خواهد شد. اين دست تلاطمها نيز بالاخره به تثبيت خاتمه مييابند و افراد به سرعت سرمايههاي خود را به سمت بازارهاي ديگر واز جمله آنها بازار مسكن خواهند برد، طبق تحليلهاي ما افزايش قيمتها تا آخرسال ٩٧ ادامه دارد.
- 12
- 4
