آمارهای ۱۰ ماهه از بازار خرید و ساخت و ساز مسکن نشان می‌دهد در هر دو بخش متقاضی برای دریافت تسهیلات در حال ریزش است. پس از آنکه مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد از امسال ۶۰ هزار نفر از سپرده گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم از دریافت وام انصراف دادند که «۳۴ هزار فقره از این رقم در ۱۰ ماهه امسال بوده» جدیدترین آمار بانک مسکن از پرداخت تسهیلات ساخت نیز نشان می‌دهد تسهیلات پرداختی در ۱۰ ماهه امسال نسبت به مدت مشابه سال پیش ۲۰ درصد کاهش دارد که کارشناسان این دو رخداد را به مثابه «رکود» بازار مسکن قلمداد می‌کنند.
جهش ۹۰ درصدی قیمت مسکن که در کمتر از یک سال در بازار مسکن رقم خورد سهم تسهیلات را در کم کردن هزینه خرید و ساخت مسکن کاهش داد به این دلیل تمایل به دریافت وام از هر دو طرف خریدار و سازنده افت پیدا کرد.
کاهش ۶ هزار تسهیلات ساخت
آمار بانک مسکن نشان می‌دهد در حالی که در۱۰ ماهه سال گذشته ۲۹ هزار و ۳۵۸ تسهیلات ساخت مسکن پرداخت شد، این عدد امسال به ۲۳ هزار و ۷۰۰ فقره کاهش یافته است. پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در دی‌ماه امسال هم نسبت به دی‌ماه سال گذشته روند نزولی دارد. در دی ماه امسال تعداد ۲ هزار و ۲۵۶ تسهیلات ساخت مسکن به سازندگان پرداخت شده است؛ حجم ریالی تسهیلات معادل ۲۷۴ میلیارد و ۸۸۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است در حالی که در دی ماه سال گذشته تعداد ۴ هزار و ۷۳۱ تسهیلات ساخت مسکن به سازندگان پرداخت شده بود که حجم ریالی این تسهیلات نیز رقمی بالغ بر ۳۸۸ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان بوده است.
رکود فعالیت‌های ساخت و ساز
مقایسه عملکرد بانک مسکن در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به سازندگان در دو مقطع زمانی دی ماه ۹۷ به دی ماه ۹۶ و ۱۰ ماهه اول سال ۹۷ به ۱۰ ماهه اول سال ۹۶ نشان می‌دهد کاهش آمار پرداخت تسهیلات ساخت به سازندگان در دو مقطع مورد بررسی در سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل عمدتاً ناشی از رکود فعالیت‌های ساخت و ساز است؛ تحت تأثیر جهش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش شدید قیمت زمین در کنار نااطمینانی از شرایط پیش رو از بابت امکان فروش واحدها در سال بعد، بخشی از سازنده‌ها موقتاً از ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید خودداری کردند که کاهش تعداد و حجم ریالی پرداخت تسهیلات ساخت در بخش مسکن در سال‌جاری ناشی از این موضوع است.
مجموع تسهیلات پرداختی
از مجموع تسهیلات پرداخت شده به سازندگان در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری در قالب تسهیلات مشارکت مدنی براساس گزارش اعلام شده از سوی بانک مسکن، مبلغی بالغ بر ۶۳۶ میلیارد و ۴۱۷ میلیون تومان مربوط به تسهیلات مشارکت مدنی انفرادی در قالب تسهیلات با سپرده و بدون سپرده بوده است. ۶۵ میلیارد و ۹۹۰ میلیون تومان از این تسهیلات به تعاونی‌های مسکن، هزار و ۳۷۹ میلیارد و ۲۱۸ میلیون تومان به مجتمع‌های مسکونی، ۱۵۵ میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان به عنوان تسهیلات متمم طرح مسکن مهر در قالب تسهیلات انفرادی، مجتمع و تعاونی پرداخت شده است. ۱۱ میلیارد و ۹۹۰ میلیون تومان از این تسهیلات در قالب تسهیلات مشارکت مدنی به اقشار خاص و ۱۴۳ میلیارد و ۹۷۰ میلیون تومان از آن نیز در قالب سایر موارد تسهیلاتی به سازندگان در قالب عقود مشارکتی پرداخت شده است.
در حالی سهم تسهیلات در معاملات و ساخت مسکن کم رنگ شده که از سال ۹۲ مهمترین برنامه دولت در بخش مسکن افزایش قدرت خریداران از طریق افزایش رقم تسهیلات از ۲۰ میلیون به ۱۶۰ میلیون تومان بود. این سیاست توانست بازار مسکن را از رکود چند ساله خارج کند و در سال ۹۶ معاملات مسکن بدون جهش قیمت افزایش یافت اما از اواخر این سال قیمت مسکن تحت تأثیر شرایط اقتصادی ایجاد شده و افزایش قیمت ارز و بی‌ثباتی در بازارهای دیگر بدون وقفه رشد کرد. بر اساس آمار بانک مرکزی رشد قیمت مسکن در یکسال ۹۰ درصد بوده است.
جهش قیمت نه تنها در بازار مسکن که در بازارهای کالایی دیگر هم توان خرید متقاضیان را بشدت کاهش داده و متقاضیان مصرفی به ناچار از بازار خارج شدند. از طرف دیگر افزایش ریسک برای سرمایه گذاران در بخش مسکن را بالا برده و سازندگان، ساخت و ساز را کاهش داده‌اند. کاهش تقاضا و کاهش ساخت در بازار مسکن به معنی رکود دوباره این بازار پس از رونق کوتاه مدت است. به خاطر کاهش اثر وام، وزیر راه و شهرسازی افزایش دوباره تسهیلات مسکن را منتفی دانسته و برنامه جدید دولت در ۲ سال آینده را افزایش ساخت و عرضه نام برده است. به گفته محمد اسلامی ساخت ۴۰۰ هزار مسکن که بیشتر آن برای دهک‌های کم درآمد است برنامه پیش روی بخش مسکن خواهد بود.
انباشت نیاز در بازار مسکن
فردین یزدانی
مدیر علمی طرح جامع مسکن
سال گذشته تسهیلات سهم قابل توجهی از قیمت مسکن را در بر می‌گرفت از این رو مراجعه برای دریافت تسهیلات هم بیشتر بود اما با رشد قیمت مسکن تسهیلات بانک مسکن تکاپوی کسری منابع برای خرید را نمی‌دهد. این موضوعی مهم در این بخش است چون نشان می‌دهد برنامه صرف افزایش وام در بازار مسکن برنامه ای جامع نیست و با اینکه افزایش میزان تسهیلات مهمترین برنامه دولت در چند سال گذشته بود شرایط بازار نشان می‌دهد این برنامه در حال حاضر ناکارآمد است. وقتی بازار معاملات وارد رکود می‌شود شکی نیست که بازار ساخت هم از آن تبعیت می‌کند و ساخت و ساز مسکن هم روند کند شدن را آغاز می‌کند.
به نظر می‌رسد بر اساس آمار و ارقام امسال باید در انتظار رشد منفی در حدود ۴ تا ۵ درصد در بخش مسکن باشیم و این روند رشد منفی سال آینده هم ادامه خواهد داشت. کاهش تسهیلات ساخت ناشی از کاهش تقاضاست. اگر از نگاه اقتصادی صرف به این موضوع نگاه کنیم می‌توان این‌گونه تحلیل کرد که تقاضا کم شده و ساخت هم کاهش یافته پس اتفاقی در بازار نیفتاده و تعادل به هم نمی‌خورد اما از دید اجتماعی که تأمین مسکن برای پاسخ به تقاضاست اگر کاهش ساخت اتفاق بیفتد به این معنی است که نیاز اجتماعی پاسخ داده نمی‌شود و انباشت نیاز خواهیم داشت؛ انباشت نیاز هم در ماه‌ها و سال‌های آینده خود را در بازار مسکن به‌صورت کمبود عرضه نشان می‌دهد.
رکود در راه است
بیت‌الله ستاریان
کارشناس ارشد بازار مسکن
کاهش ساخت و ساز نشان از رکود آینده بازار مسکن است. وقتی قرار است رکود در بازار مسکن حاکم شود از چند ماه قبل کاهش ساخت و ساز رخ می‌دهد. بنابراین وقتی آمار دریافت تسهیلات ساخت کم می‌شود یعنی باید در انتظار رکود بازار مسکن در ماه‌های آینده باشیم. پیش‌بینی این است که از شهریور سال آینده رکود بخش مسکن شروع می‌شود و کاهش ساخت و ساز مقدمه آن است. دلایلی مانند افزایش قیمت مصالح، قیمت زمین یا هزینه‌های دیگر را نمی‌توان دلایل اصلی کاهش ساخت و ساز برآورد کرد چون این هزینه‌ها با افزایش قیمت مسکن برای سازنده جبران می‌شود اما دلیل اصلی کاهش ساخت و ساز نگرانی بخش خصوصی و سرمایه گذاران از بازگشت سرمایه است.
افزایش هزینه‌های ساخت ممکن است سازنده‌های خرد و کوچک را از میدان به در کند اما سازنده‌های بزرگ را افزایش ریسک سرمایه‌گذاری از میدان به در می‌کند. اگر تدبیر و پیش‌بینی لازم برای بخش مسکن نباشد رکود بازار مسکن بدون شک قطعی است و این رکود طولانی اقتصاد را تحت تأثیر خود قرار خواهد داد.
- 13
- 5
