انتقال پرسرعت شوک مسکن به حاشیه تهران/قیمت پیشنهادی املاک پایتخت در اول پاییز

مسکن در کشور ما با بحران روبه‌رو نیست، بلکه وضعیتی پرتعارض و اسفبار دارد. نکته مهم این است که مسئولان و مدیران دولتی با سیاست‌ها و اقدامات اجرایی خود، مساله و آسیب را حل نمی‌کنند، بلکه معمولا بحران را به‌تعویق می‌اندازند. آنچه از دولت دوازدهم در بخش مسکن دیده شده با رعایت همین محور در پنهانکاری، ادعا و گریز‌ناپذیر نشان دادن شرایط خلاصه می‌شود.

درصورتی که مسوولان توجه ندارند مقوله‌ای مانند مسکن جزء تمامیت کشور است و وقتی نارسایی، تنگنا و بحران متوجه این بخش شود، پیش از آن یا همراه با آن، کار درجای دیگری مثل بافت‌های اقتصادی و هنجار‌های اجتماعی خراب شده است. مسکن در اقتصاد ایران به‌دلایلی که می‌گویم دچار بحران است؛ اول آنکه تولید مسکن نوسانی است و عموما تحت‌تاثیر نرخ‌های بهره و رانت قرار دارد. دلیل دوم هم افزایش روزافزون قیمت‌ها با وجود جمعیت ۳۰ میلیونی اجاره‌نشین‌هاست.

این افزایش قیمت که به‌عنوان نمونه طی یک‌سال اخیر حدود صددرصد بوده، تبعات متفاوت اجتماعی و اقتصادی مانند افزایش مهاجرت به حومه، افزایش فقر، کاهش قدرت خرید خانوار‌ها، افزایش بیکاری و... را درپی دارد. در این گزارش براساس داده‌های منتشر‌شده از «ملک‌رادار» که یک موتور جست‌وجوی مسکن است، به بررسی وضعیت بازار مسکن از دریچه آگهی پرداخته‌ایم.

براساس آمارها، تعداد کل آگهی‌های ثبت‌شده در سه منطقه مورد بررسی (تهران، البرز و خراسان رضوی) در تابستان ۹۸ در حدود سه میلیون و ۳۴۰هزار آگهی بوده که این تعداد در بهار ۹۹ به دو میلیون و ۶۸۰ هزار مورد رسیده است. این کاهش آگهی‌ها که ناشی از عدم تمایل خانوار‌ها به‌دلیل بالا بودن قیمت‌هاست، در استان تهران بیش از دو استان دیگر بوده است. آگهی‌های خرید و فروش تهرانی‌ها تنها در فصل بهار بیش از ۲۰۰ هزار مورد کم شده است و درعین حال این شاخص برای البرزی‌ها ۳۰ درصد افزایش داشته است. نکته جالب توجه این است که با وجود کاهش آگهی استان تهران در سال جاری، آگهی‌های حومه‌ این شهر روند افزایشی خود را طی می‌کند.

 آمار‌های گفته‌شده تنها یک پیام معین دارند؛ افزایش صددرصدی قیمت مسکن در مرحله اول سبب افزایش مهاجرت به حومه تهران و در مرحله بعدی سبب مهاجرت به شهرهای اطراف مانند کرج و شهرهای اقماری آن شده است.

به‌طور کلی با کاهش آگهی‌های خرید و رهن و همچنین کاهش معاملات واقعی اما تعداد آگهی‌های حومه شهرهای بزرگ در فصل‌های مختلف همواره صعودی بوده است، به‌طوری که استان‌های تهران، البرز و خراسان به‌ترتیب با افزایش ۲۳، ۶۱ و ۲۰۶ درصدی در افزایش آگهی‌های رهن و اجاره و خرید و فروش حومه خود مواجه بوده‌اند. این مساله علاوه‌بر اقتصاد، از زاویه اجتماعی نیز اهمیت زیادی دارد، چراکه می‌تواند باعث تقویت بسیاری از ناهنجاری‌ها باشد. نکته جالب دیگر آنکه نسبت رهن به خرید که بالا بودن آن نشانه سخت‌تر شدن رهن منازل و واحد‌های مسکونی است، درحال‌حاضر در بالا‌ترین سقف تاریخی خود قرار دارد. سقف مناطق حومه از همه مناطق بلندتر است، به‌طوری که این نسبت برای حومه تهران در حدود ۲۱ درصد و میانگین مناطق ۲۲ گانه آن ۱۴ درصد است. در البرز نیز نسبت رهن به خرید برای حومه ۳۰ درصد و برای دیگر مناطق ۱۲ گانه ۱۵ درصد است، بنابراین علاوه‌بر رشد چشمگیر مهاجرت به حومه، اجاره مسکن در این مناطق نیز سخت‌تر از دیگر نقاط شده است، برای مثال مسکنی در حومه‌شهر کرج که خرید آن نیازمند ۱۰۰ میلیون تومان است، با ۳۰ میلیون تومان می‌توان اجاره‌اش کرد.

کاهش ۲۰ درصدی آگهی‌های مسکن

بررسی وضعیت ماه‌های اخیر بازار ملک حاکی از آن است که حجم فایل‌های عرضه شده در بازار معاملات مسکن با  کاهش ۲۰ درصدی  به‌دلیل عقب‌نشینی فروشنده‌ و یا اجاره دهنده‌ها طی بهار ۹۹ مواجه شده است.

تعداد آگهی‌های ملکی در سه استان تهران، البرز و خراسان در بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته در مجموع حدود ۴۰ هزار مورد کمتر شده است. اگر توجه شود که تعداد آگهی‌های ثبت شده در زمستان سال گذشته، کمتر از فصل‌های تابستان و پاییز بوده است، آنگاه می‌توان نتیجه گرفت که بهار امسال کمترین تعداد آگهی‌های ملکی در یک سال اخیر را داشته است.

براساس آمار، تعداد کل آگهی‌های ثبت شده در سه منطقه مورد بررسی در تابستان ۹۸ در حدود ۳ میلیون ۳۴۰ هزار بوده که این رقم برای بهار ۹۹ به ۲ میلیون ۶۸۰  هزار مورد رسیده است. عمده کاهش عرضه فایل‌های اجاره‌ای و خرید و فروش در بازار مسکن در استان تهران رخ داده و هر دو استان البرز و خراسان، آماری افزایشی را در بهار ۹۹ نسبت به زمستان ۹۸ ثبت کرده‌اند. به‌طوری که استان تهران کاهشی ۲۱۳ هزار موردی را تجربه و درعوض استان‌های البرز و خراسان به ترتیب ۹۷ و ۷۵ هزار مورد افزایش آگهی داشته‌اند. علت اصلی کاهش تعداد آگهی‌های بازار مسکن که نشان از کاهش عرضه فایل‌های اجاره‌ای و خرید و فروش آن در کل کشور دارد را می‌توان به افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در این بازار و نااطمینانی موجود در آن نسبت داد. بسیاری از مردم و خانوار‌ها تقاضا‌ها و عرضه‌های خود در این بازار را تا به ثبات نرسیدن آن به تعویق خواهند انداخت. شیوع کرونا و ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها نیز بر کاهش آگهی بی‌تاثیر نبوده است. از سوی دیگر پیشتازی تهران در کاهش عرضه فایل‌ها نیز به پرتلاطم بودن بازار مسکن در این استان و همچنین تورم بیشتر آن مربوط است.

 هجوم به البرز و حومه‌های تهران

علت کاهشی که در تعداد آگهی‌های بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته دیده می‌شود را باید در تعداد آگهی‌های فروش ملک در استان تهران یافت. آگهی‌های این شاخص در استان تهران بیش از ۲۰۰ هزار مورد کمتر شده و از رقم یک میلیون ۳۷۰ هزار به یک میلیون ۱۶۰ هزار مورد رسیده است. این میزان به اندازه‌ای است که حتی افزایش تعداد آگهی‌های خرید و فروش استان البرز و منطقه خراسان نیز نتوانسته‌اند آن را پوشش دهند و در نتیجه کل آگهی‌های فروش در بهار، کمتر از زمستان شده است.

کاهش تعداد آگهی‌های تهران در دو بخش اداری و تجاری و مسکونی دیده می‌شود. همان‌طور که گفته شد کاهش آمار استان تهران عمدتا ناشی از افزایش بیشتر قیمت‌ها در این استان و نااطمینانی بالاتر در آن است. اما این مورد می‌تواند نشان دهنده سر ریز شدن معاملات مصرفی و یا حتی سفته‌بازی به شهر‌های دیگر علی‌الخصوص شهر‌های اطراف این استان نیز باشد. در واقع آمار‌ها نشان می‌دهند که در شهر تهران، عمده مردم علاقه به حفظ موقعیت خود در بازار مسکن دارند و خریدوفروش‌ها و یا حتی جابه‌جایی‌های خود را به تعویق می‌اندازند. آنهایی هم که قدرتی برای ماندن در آن ندارند معاملات خود را به شهر‌های اطراف و یا حتی شهرستان‌های خود می‌برند. آمار افزایشی استان البرز در تعداد آگهی‌ها در بهار ۹۹ نشان می‌دهد که افزایش قیمت تهران، خانوار‌ها را به‌سمت استان البرز که در علم اقتصاد آن را «کالای‌جانشین» می‌نامند، سوق می‌دهد. بنابراین با پدیده افزایش مهاجرت از تهران به دیگر مناطق علی‌الخصوص استان‌های اطراف روبه‌رو هستیم.

۹۰ درصد آگهی‌ها جعلی، تکراری و قیمت‌ساز هستند

مساله متفاوت‌تری که در میان است، اعتبارسنجی آگهی‌هایی است که با هدف خرید و فروش و یا رهن و اجاره ثبت می‌شوند. در واقع بررسی‌ها نشان می‌دهد که اختلاف عمیقی بین تعداد معاملات انجام شده با تعداد آگهی‌های ثبت شده وجود دارد. البته این بدین معنی نخواهد بود که آمار مربوط به آگهی‌ها بی‌اعتبار بوده، بلکه نشان می‌دهد که بخش اعظمی از این آگهی‌ها مربوط به معاملات دلالی و سفته‌بازی است. براساس آمار، تعداد خریدوفروش‌های بازار مسکن تهران در سال ۹۸ در حدود ۸۵ هزار مورد بوده است. این درحالی است که تنها سه فصل سال ۹۸ تعداد آگهی در حدود ۶۶۰ هزار مورد بوده است.

این مساله پیام جدی خواهد داشت؛ بخشی از آگهی‌های ثبت شده در بازار مسکن جعلی و دروغ بوده که با اهداف قیمت‌سازانه و ترغیب هیجانات ثبت می‌شود. عمده این آگهی‌ها از سوی معامله‌گران و بعضا بنگاهی‌ها ثبت می‌شود. البته لازم به ذکر است که اعتبارسنجی آگهی‌ها به هیچ وجه به نتایجی که در قسمت‌های قبل از روند کاهش آن گرفته شده، خللی وارد نمی‌کند. لازم به ذکر است که اخیرا پلیس نیز  موضوع اعتبارسنجی را مطرح کرده است. با مشخص شدن هویت ثبت‌کننده آگهی‌ها در چنین زمینه‌هایی می‌توان علاوه‌بر کاهش سفته‌بازی از وقوع جرم‌های حاشیه‌ای نیز جلوگیری کرد.

 رشد ۱۰۰ درصدی مهاجرت و قیمت مسکن در حاشیه شهرها

با اینکه آگهی‌های تهران کاهشی ۳۰ درصدی را تجربه کرده است، اما در بهار سال جاری، تعداد آگهی‌های حومه شهر تهران(که در زمستان هم بیشتر شده بود) باز هم افزایش یافته و این مساله مهاجرت پایتخت‌نشینان به حومه کلانشهر تهران را تایید می‌کند.

ناگفته نماند افزایش آگهی‌ها در حومه استان البرز و خراسان هم دیده می‌شود. به‌طور کلی باید گفت تعداد آگهی‌های حومه شهرهای بزرگ در فصل‌های مختلف همواره صعودی بوده‌اند. این افزایش نشان می‌دهد با توجه به گرانی ملک در مراکز استان‌ها و ناتوانی خریداران و مستاجران از تامین هزینه مسکن در داخل شهرها، موج مهاجرت به حومه شهرهای بزرگ شدت گرفته و ادامه دارد. بررسی مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد که پس از افزایش ۱۰۰ درصدی هر مترمربع واحد مسکونی؛ اولا تنها دو منطقه ۱۸(خلیج فارس شمالی و جنوبی) و منطقه ١٩(خانی‌آباد و اطراف آن) هستند که افزایش تعداد آگهی‌ها را شاهد بوده‌اند. با توجه به اینکه این دو منطقه معمولا تعداد آگهی‌های کمی دارند، این افزایش، می‌تواند قابل توجه باشد.

همچنین نکته مهم دیگر، افزایش تعداد آگهی‌های حومه تهران است که در فصل زمستان نیز دیده شده بود و همچنان ادامه دارد. در استان البرز که جایگزینی برای بسیاری از تهرانی‌ها چه در اجاره و چه در خرید‌ها محسوب شده، تعداد آگهی‌های عرضه شده(خرید یا رهن) افزایش ۳۱ درصدی را نشان می‌دهد. دو نکته مهم در نمودار استان البرز دیده می‌شود. اول، افزایش تعداد آگهی‌ها در منطقه ٣ کرج است(این منطقه به دلیل موقعیت شهری دارای قیمت‌های مناسب‌تری است) به‌گونه‌ای که از دیگر مناطق داخل این شهر بیشتر شده است و دوم، افزایش آگهی‌های حومه کرج که مانند فصل‌های گذشته ادامه داشته و به بیش از ١٠٥هزار مورد رسیده است.

در استان خراسان نیز که شاهد افزایش آگهی‌های حومه این استان هستیم شاهد مهاجرت و عقبگرد بسیاری از خانوارها در سطح کلان هستیم. این مهاجرت دومینو از پایتخت آغاز شده است به‌طوری که پایتخت‌نشینانی که توانایی تامین هزینه‌های سرسام‌آور مسکن را ندارند به حومه تهران یا البرز مهاجرت می‌کنند.  در ادامه در شهر‌های دیگری مثل کرج نیز شاهد مهاجرت به حومه یا حتی شهرستان‌ها هستیم.

همان‌طور که در نمودار دیده می‌شود، تعداد آگهی‌های حومه شهرهای بزرگ در فصل‌های مختلف همواره صعودی بوده است به‌طوری که استان‌های تهران، البرز و خراسان به ترتیب با افزایش ۲۳، ۶۱ و ۲۰۶ درصدی در افزایش آگهی‌های رهن و اجاره و خرید و فروش حومه خود مواجه بوده‌اند. این درحالی است که در بسیاری از مناطق این شهر‌ها با کاهش آگهی مواجه بوده‌ایم. پس به‌طور میانگین با افزایش ۱۰۰ درصدی آگهی‌های حومه که می‌تواند به معنی افزایش مهاجرت به حومه به همان اندازه باشد روبه‌رو هستیم. این مساله از زاویه اقتصادی و اجتماعی اهمیت زیادی داشته که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

انتقال بحران به حاشیه شهر

معنای حومه در بعضی کشور‌های اروپایی و آمریکایی متفاوت است. حومه در آن کشور‌ها می‌تواند معنی خانه‌های بزرگ و ویلایی، آب و هوایی بدون آلودگی و سروصدا و... را داشته باشد. در این کشور‌ها حومه شهر‌ها به واسطه حمل‌ونقل سریع‌السیر و قیمت‌های ارزان بسیار جذاب است. در کشور ما اما حومه یادآور تلخی تصاویری از فقر، نابرابری و شلوغی بسیار این مناطق است. حومه کلانشهر‌های ایران مناطقی با تراکم بالای خانوارهاست که افزایش مهاجرت به آنها معنایی جز؛ فقیر‌تر شدن خانواده‌ها، پایین آمدن قدرت خرید، افزایش فقر، بیکاری و آسیب‌های اجتماعی و فرهنگی بعد از آن ندارد. این مناطق در کلانشهر‌های ما به واسطه قیمت‌های ارزان‌تر، موقعیت مناسبی برای صنایع سبک و سنگین و کارگاه‌های مختلف است که شلوغی آن را دو چندان می‌کند. به نظر می‌رسد بعد از سیاست‌های کنترلی قیمت مسکن و جلوگیری از کم‌شدن قدرت خرید خانوار‌ها در این بخش، تجدیدنظرهای اساسی در حمل‌ونقل بخش‌های حومه و اتوبوس‌های عمومی در آن انجام بشود؛ به‌طوری که به واسطه اسکان روزافزون خانوار‌ها درآن مناطق، آنها را نیازمند سیستم حمل‌ونقل کافی و البته ارزان برای رفت‌وآمد به مرکز شهر یا موقعیت‌های شغلی خود می‌کند.

نسبت رهن به اجاره در بالاترین سقف تاریخی خود

در سال‌های اخیر برخی خریداران املاک، بخشی از هزینه خرید را از طریق رهن آن تامین می‌کنند. از این نظر، نسبت قیمت رهن به خرید ملک، یکی از شاخص‌های تاثیرگذار در معاملات است. محاسبه این نسبت از طریق تقسیم قیمت رهن بر قیمت خرید به دست می‌آید. هرچه عدد به‌دست‌آمده از این کسر، بزرگ‌تر باشد، یعنی فاصله قیمت خرید ملک با قیمت رهن و اجاره آن کمتر است و درنتیجه رهن آن سخت‌تر است. در اقتصاد کشور مرسوم بوده است که در دوره‌های رکود بخش مسکن، این نسبت حدود ۲۰ تا ۲۵درصد باشد، بدین معنی که برای اجاره یک واحد مسکونی که ارزش خرید آن ۱۰۰ میلیون بوده، رهنی حدود ۲۰ تا ۲۵ میلیون تعیین می‌شده است. در دوره‌های تورمی نیز این نسبت به حدود ۱۴ تا ۱۶ درصد می‌رسد. درواقع رهن واحدی به ارزش ۱۰۰ میلیون نیازمند رهنی حدود ۱۴ تا ۱۶ میلیون است. در شرایط فعلی اما، وضعیت بازار مسکن پیچیده‌تر شده، به‌طوری‌که نسبت رهن به اجاره به بالاترین حد خود رسیده است. از سوی دیگر این شرایط که می‌توان آن را رکود تورمی در بخش مسکن نامید، منجر به افزایش این نسبت با سرعت بیشتری در مناطق پایین‌شهر و حومه شده است.

 اجاره‌‌خانه در حاشیه شهر بیداد می‌کند

در شرایط کنونی که قیمت مسکن بین ۸۰ تا صددرصد افزایش پیدا کرده، خرید آن تقریبا برای بسیاری غیرممکن شده است. از سویی دیگر بالا رفتن نسبت رهن به خرید نیز معنایی جز سخت‌تر شدن رهن مسکن نیز نخواهد داشت. براساس آمار آگهی‌های ثبت‌شده در استان تهران، بالاترین نسبت قیمت اجاره به خرید را منطقه ١٢و حومه تهران در اختیار دارد. در بهار سال جاری با توجه به ممنوعیت درج قیمت املاک در شهر تهران نمی‌توان اظهارنظر قطعی کرد اما به احتمال فراوان با توجه به روند ادامه‌دار افزایش قیمت‌ها و مهاجرت به حومه، نسبت رهن به خرید در فصل بهار نیز برای این بخش بالاتر از مناطق دیگر تهران باشد. در ۶ ماهه دوم سال ۹۸ نسبت رهن به اجاره در حومه تهران حدود ۲۱درصد بوده و درمقابل میانگین این نسبت برای مناطق ۲۲گانه تهران حدود ۱۴درصد ثبت شده است.

همچنین بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران، مناطق جنوب‌شهر یا در اصطلاح پایین‌شهر از نسبت رهن به اجاره‌ بیشتری در مقایسه با مرکز و مناطق شمال‌شهر برخوردار هستند. روند افزایش نسبت اجاره به خرید در حومه کرج نیز که در زمستان به ۳۰درصد رسیده بود در فصل بهار متوقف شده اما همچنان این نسبت از سایر نقاط استان البرز بیشتر است و نشان می‌دهد چرا آگهی‌های این منطقه بیش از دیگر نقاط استان است. براساس آمار، میانگین نسبت رهن به اجاره در مناطق ۱۲گانه کرج حدود ۱۵درصد بوده که دو برابر کوچک‌تر از مناطق حومه آن است. نسبت رهن به خرید ۳۰درصدی در حومه استان البرز بدین معنی است که برای اجاره منزلی با ارزش ۱۰۰ میلیون باید حدود ۳۰ میلیون اجاره‌بها را تامین کرد.

قیمت پیشنهادی املاک پایتخت در اول پاییز

 مشاوران املاک در مناطق مختلف پایتخت عنوان می‌کنند: قیمت پیشنهادی املاک عرضه شده در اولین روز از فصل پاییز، نسبت به دو هفته قبل با افزایش چشمگیر مواجه نبوده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، همزمان با ریزش شاخص بورس در هفته‌های گذشته، برخی از کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی می‌کردند که بخشی از سرمایه‌های خارج شده از بازار سرمایه راهی بازار مسکن به‌عنوان پناهگاه دوم خواهد شد. در این راستا احتمال حضور گروه جدیدی از متقاضیان که با هدف حفظ ارزش دارایی وارد بازار مسکن می‌شوند نیز بیشتر می‌شود.

براین اساس مشاوران املاک در برخی از مناطق پایتخت عنوان می‌کنند: از آنجاکه لازمه ورود به بازار مسکن برخلاف سایر بازارهای دارایی همچون بورس، ارز یا سکه، حجم بیشتری از سرمایه است، بنابراین همه سرمایه‌گذاران خارج شده از سایر بازارها نمی‌توانند به این بازار وارد شوند. با این حال بخشی از سرمایه‌گذاران حقیقی که طی چندماه گذشته از طریق ورود به بازار بورس توانسته‌اند سرمایه خود را افزایش دهند و اکنون نگرانی از ریزش شاخص دارند، به بازار مسکن وارد شده‌اند.

این گروه از متقاضیان با دغدغه کمتری در برابر قیمت‌های پیشنهادی نسبت به سایر متقاضیان مصرفی در بازار اقدام به خرید می‌کنند.