نشانگر دستگاه حباب سنج مسکن در تابستان ۹۹، از حد قرمز رنگ گذشت. حباب قیمت آپارتمان های پایتخت که ابعاد آن از روی« نسبت قیمت به اجاره بها » محاسبه می شود به بیشترین میزان خود طی همه سال های اخیر- از زمان ثبت داده های آماری بازار مسکن- رسیده است. سقف متعارف این نسبت در دوره های قبلی جهش مسکن، عدد ۲۴ تا ۲۵ بود، ولی تابستان سال جاری این عدد به ۵/۳۱ رسید.« اضافه- پرش» در مناطق مختلف تهران به ویژه دو نیمه شهر متفاوت است. سطح قیمت مسکن در صورت تخلیه حباب- برگشت به سطح متعارف- برآورد شده است.
نسبت« قیمت به اجاره» تحتتأثیر جهش قیمت مسکن در سال جاری ، قله جدیدی را فتح کرد. بررسی نشانگر دماسنج ملکی در ۲۲ منطقه شهر تهران نشان می دهد:در تابستان امسال ، نسبت قیمت به اجاره به شکل بی سابقه ای با رشد مواجه شده و به سطح ۵/ ۳۱ رسیده است. به گزارش« دنیای اقتصاد»، با استناد به آخرین آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن مناطق ۲۲ شهر تهران در تابستان ۹۹ که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است، آخرین داده های مربوط به نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R یاد شده و به نوعی دماسنج ملکی شناخته می شود، نشان می دهد همچون دو فصل پیش از آن، رابطه بین قیمت و اجاره مسکن از حد متعارف و معمول خارج شده و درون دامنه متعارف قرار ندارد. در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن یا همان نسبت P/ R به طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این در حالیست که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره داری برای موجران و مالکان مسکن نیز محسوب می شود. در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش قیمت مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره بهای مسکن یا باید افت یا ثبات قیمت مسکن رخ دهد یا سطح اجاره بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت مجدد احیا شود. ولی در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش قیمت را دارد.
نکته مهم که بیانگر تفاوت معنادار وضعیت حباب بازار مسکن و خروج« نسبت قیمت به اجاره» از محدوده متعارف در مقایسه با فصول گذشته است، رشد همزمان اجاره بها با جهش قیمت مسکن است. در وضعیت عادی در صورتی که اجاره بها با رشد قابل توجه مواجه شود این نسبت مجددا احیا می شود ولی در حال حاضر به علت آنکه جهش قیمت مسکن با اضافه پرش همراه بوده حتی رشد قابل توجه اجاره بها نیز نتوانسته به کمک احیای این نسبت بیاید. به تعبیر دیگر استمرار حدود ۵/ ۲ سال جهش قیمت مسکن سبب شده تا هم اکنون ابعاد حباب در این بازار به شکل بی سابقه ای نسبت به دوره های مشابه گذشته افزایش پیدا کند. هرچند که همچنان حباب شکل گرفته در بازار مسکن نسبت به حباب بازار زمین ابعاد کوچک تری دارد.
طبق داده های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن پایتخت در تابستان ۹۹، نسبت قیمت به اجاره مسکن یا همان P/ R در سطح ۵/ ۳۱ قرار گرفته که نشان می دهد قیمت مسکن در معاملات منعقد شده بیش از ارزش واقعی، افزایش پیدا کرده است. با وجود آنکه پایان سال گذشته ، اولین قله تاریخی این نسبت ثبت شد ولی روند افزایش به پایان سال گذشته محدود نشد. به طوریکه آمارهای رسمی نشان می دهد نسبت قیمت مسکن به اجاره در سال ۹۸ معادل ۲۵ بود که نشان دهنده خروج از وضعیت متعارف بود. البته در برخی از ماه های فصل زمستان سال گذشته همچون بهمن ماه ، این نسبت تا مرز ۳۰ نیز پیش رفت و در بهار امسال به مرز ۲۶ رسید.
حباب مسکن در شرایطی از سطح ۲۶ در بهار ۹۹ به سطح ۵/ ۳۱ در تابستان سال جاری رسید که در همین بازه زمانی اجاره بها نیز با رشد قابل توجهی همراه بود. به طوریکه رشد نقطه ای اجاره بها در تابستان امسال حدود ۵۰ درصد ثبت شد که به نوعی یک رشد کم سابقه در تاریخ نوسانات بازار اجاره مسکن بود. اگر در این مقطع زمانی اجاره بها افزایش پیدا نمی کرد بخشی از ابعاد جهش حباب قابل توضیح بود چراکه نسبت قیمت به اجاره به شدت افزایش پیدا میکرد ولی بیشتر شدن این حباب با توجه به رشد اجاره بها ، نشان می دهد اضافه پرش شدید قیمت مسکن طی این دوره بوده است.
شاید در ابتدا تصور شود که در تمامی دوره های زمانی که جهش قیمت مسکن رخ می دهد حباب این بازار تا چنین ابعادی گسترش پیدا می کند و این نسبت به همین میزان از محدوده متعارف خارج می شود اما بررسی و مقایسه این دوره با دوره های گذشته جهش قیمتی حاکی از آن است که طی تمامی دوره های گذشته، بزرگ شدن ابعاد حباب مسکن تا این میزان بی سابقه بوده است. آمارهای رسمی نشان می دهد همزمان با جهش قیمتی سال ۷۵، حباب مسکن معادل ۲۴، در سال ۸۶ معادل ۳/ ۲۱ و در سال ۹۲، معادل ۱۸ بوده است. در نتیجه بروز چنین حباب قیمتی در بازار مسکن سال جاری به معنای آن است که قیمت در جریان جهش دچار اضافه پرش شده و سطح قیمت اسمی مسکن برای بازگشت معاملات مصرفی در بازار، لازم است کاهش پیدا کند. ضمن اینکه بررسی شرایط متغیرهای بیرونی که طی دو سال گذشته شارژکننده تورم و جهش قیمت مسکن بود نیز، طی ماه های اخیر با تغییر مواجه شده اند( ریسک غیراقتصادی کاهش پیدا کرده و منجر به کاهش انتظارات تورمی شده است) در نتیجه زمینه برای کاهش قیمت اسمی وجود دارد که می تواند به معنای بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش باشد.
بررسی ها حاکی از آن است که اگر نسبت قیمت به اجاره که باعث شده حباب حداکثری شود، بخواهد به حدود متعارف یعنی ۲۴ تا ۲۵ برسد، با فرض اینکه نرخ اجاره بها در سطح فعلی باقی بماند، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران باید به طور میانگین به ۲۰ میلیون تومان برسد؛ چراکه در شرایطی که تقاضای سرمایه ای بعنوان تنها گروه اصلی خریدار هم اکنون در بازار حضور ندارد بنابراین بستر مناسب برای کاهش قیمت وجود دارد.
البته اگر رشد اجاره بها همچون شیب فصل تابستان باشد، احتمالا سطح قیمت مسکن بعد از تخلیه حباب، بالاتر از ۲۰ میلیون تومان قرار می گیرد. بررسی حباب قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران طبق اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می دهد ابعاد حباب مناطق یک، ۲ و ۳ از میانگین شهر بالاتر است. در حالیکه نسبت قیمت به اجاره در کل شهر تهران طی فصل تابستان امسال معادل ۵/ ۳۱ بوده که این نسبت برای منطقه یک معادل ۵/ ۳۸، برای منطقه ۲ معادل ۳۴ و برای منطقه ۳ معادل ۳۴ بوده است.
وضعیت حباب مسکن در دو منطقه مصرفی ۴ و ۵ نیز متفاوت از سه منطقه نخست بود به طوریکه نسبت قیمت به اجاره حول و حوش میانگین شهر یعنی ۳۱ بوده است. این وضعیت بیانگر آن است که مناطق گران و لوکس شهر تهران از اضافه پرش بیشتری نسبت به مناطق مصرفی برخوردار بوده اند. در عین حال حباب قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ دارای ابعاد کوچک تری بوده است. گزارش رسمی مرکز آمار ایران، حاکی از آن است که نسبت قیمت به اجاره در این مناطق معادل ۷/ ۲۷ بوده است.
همچنین بررسی ها نشان می دهد از ابتدای سال ۹۶ تا نیمه سال گذشته ، تورم مسکن در نیمه شمالی شهر تهران بیش از نیمه جنوبی شهر بوده اما از نیمه دوم سال ۹۸ تاکنون، نیمه جنوبی شهر بر نیمه شمالی و لوکس شهر به لحاظ سرعت قیمت مسکن سبقت گرفته است. در ماه گذشته نیز میزان رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر از نیمه شمالی شهر تا حدودی بیشتر بوده اما باتوجه به روند گذشته، حباب قیمت بازار مسکن نیمه شمالی شهر بیش از جنوب بوده است. این روند به معنی آن است که اگر ریزش قیمت در نیمه شمالی شهر طی ماه های آتی رخ دهد احتمال زیاد بیشتر و سنگین تر از نیمه جنوب شهر خواهد بود.
در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، وضعیت حباب قیمت مسکن در منطقه ۲۲ بسیار متفاوت تر از سایر مناطق بوده است. به گونه ای که نسبت قیمت به اجاره در این بازه زمانی در این منطقه به ۳۵ رسیده که تقریباً به منطقه یک نزدیک است. بنظر میرسد به یک علت اصلی شتاب رشد قیمت بیش از میزان سایر مناطق بوده است. در سال های اخیر بخشی از متقاضیان مسکن که محدوده مناطق ۵ یا ۲ را برای خرید انتخاب کرده بودند به علت رشد قیمت در این مناطق، محدوده انتخابی خود را تغییر دادند و برای خرید مسکن به این منطقه مهاجرت کردند؛ در واقع منطقه ۲۲ شهر تهران که تا قبل از این رشد قیمت چندانی را در بازار ملک تجربه نکرده بود با هجوم بخش زیادی از متقاضیان مصرفی نه تنها عقب ماندگی خود در حوزه رشد قیمت را جبران کرد بلکه در حال حاضر از حد متعارف نیز بیشتر رشد کرده است.
- 11
- 1
