آینده تاریک مسکن در ایران

سیدمحمد مرتضوی،رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران:  یکی از مشکلات قابل اعتنایی که در سال‌های گذشته با آن روبه‌رو بوده‌ایم، بحث عدم پیش‌بینی و فقدان قطعیت در خصوص شرایط و آینده بازارها است؛ بازارهای مختلف در تمامی حوزه‌های اقتصادی.

در واقع یک فعال اقتصادی و سرمایه‌گذار قبل از هر چیزی نیاز به ثبات اقتصادی در حوزه فعالیتی خود دارد. همچنین امکان پیش‌بینی‌هایی که قطعا به تبیین شرایط آینده، ورود و خروج سرمایه، انجام زمانبندی‌های مورد نظر کمک می‌کند. این موضوعات تعیین‌کننده ریسک سرمایه‌گذاری به حساب می‌آیند.

اکنون نه در بازار مسکن و نه در هیچ حوزه اقتصادی دیگری از چنین شرایطی بهره‌مند نیستیم. به عبارتی سرمایه‌گذار بدون اینکه هیچ درک درست و پیش‌بینی مشخصی از آینده سرمایه‌گذاری داشته باشد، وارد می‌شود.

اصولا در کشور با معضل تورم روبه‌رو هستیم؛ تورمی که نه‌تنها بر قیمت تمام‌شده تاثیر می‌گذارد، بلکه بر قیمت نهایی محصول نیز موثر است. یعنی هم در رابطه با افزایش قیمت تمام‌شده و هم در خصوص افزایش قیمت فروش یا قیمت نهایی محصول تعیین‌کننده است. در حال حاضر بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها با این نگاه شکل می‌گیرند.

بسیاری با نگاهی غلط و غیرکاربردی به این نتیجه می‌رسند که چنانچه با افزایش قیمت روبه‌رو شوند، تورم برای فروش محصول به قیمت بهتری به آنها کمک خواهد کرد و در نهایت در حاشیه سود مربوطه مشکلی به وجود نخواهد آمد.اما در صنعت ساخت و ساز اوضاع کمی متفاوت و دگرگون است.

 از این جهت که برای تامین منابع مالی از روش‌ها و منابع گوناگونی بهره‌برداری می‌شود. یکی از این روش‌ها پیش‌فروش است. قوانین و مقررات در کشور ما به گونه‌ای تنظیم شده‌اند که در پیش‌فروش‌ها باید قیمتی ثابت و غیر قابل تغییر تعریف شود. این محدودیت‌های قانونی، دستورالعمل‌ها و ضوابط مربوطه‌ای در خصوص پیش‌فروش ساختمان با قیمتی بدون تغییر دارند.

این تورم و بُعد زمان که در پروژه‌های کوچک تا اندازه‌ای و در پروژه‌های بزرگ در مقیاس بیشتری وجود دارد، باعث می‌شود تا آن چیزی که پیش‌فروش می‌شود، منابع جبران‌ناپذیری را در ساختمان‌سازی و سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن به وجود آورد. یعنی شاهد منابع از‌دست‌رفته‌ای به واسطه پیش‌فروش کردن هستیم. قوانین طوری تنظیم شده‌اند که سرمایه‌گذار به جهت ریسک بالا یا نمی‌تواند از ابزار خوب مالی استفاده کند و یا اگر از آن استفاده کند، باید آمادگی آن را داشته باشد که حاشیه سودش در معرض تهدید قرار گیرد. 

در واقع پروژه به خروجی می‌رسد اما سرمایه‌گذار با هیچ سودی مواجه نخواهد شد. نکته حائز اهمیت دیگر این است که چنانچه نگاهی به گذشته صنعت تولید ساختمان بیندازیم، شاهد آن هستیم که طی یک دهه تا پانزده سال گذشته رکورد اجرای ساخت و ساز و به عبارتی صدور پروانه‌های ساختمانی چیزی بین ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد بوده‌اند؛ این اعداد و ارقام در سال‌های پایانی دهه هشتاد و آغازین دهه نود تجربه شده‌اند.

بعضا شبیه‌سازی‌ای در این حوزه صورت می‌گیرد. تصور دولت فعلی نیز این بود که اگر روزی چنین اعدادی وجود داشت و در این اندازه در کشور ساختمان‌سازی شد، امروز هم می‌توان همان شرایط را تکرار کرد. غافل از آن که تغییرات قابل ملاحظه‌ای در سال‌های گذشته به وجود آمده است. 

در واقع حجم تسهیلاتی که به حوزه مسکن اختصاص داده می‌شد، بخش قابل توجهی از قیمت تمام‌شده را در آن سال‌ها پوشش می‌داد. یعنی چیزی حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت تمام‌شده را تسهیلات بانکی کم‌بهره و کاملا موثر و کارآمد تشکیل می‌داد. در طرح مسکن مهر، چه آنهایی که به صورت خودمالکی ساخته می‌شد و چه آنهایی که در قالب تسهیلات پروژه‌های حمایتی که دولت مسوولیت آنها را پذیرفته بود، بین ۴ تا ۹ درصد و متنا

سب با موقعیت شهرها در پیکره جغرافیایی کشور در نظر گرفته می‌شد. کم‌بهره بودن نرخ تسهیلات کمک شایانی به خریداران می‌کرد که بتوانند با حداقل آورده صاحب‌ خانه شوند. درآمدها در کشور در سطحی بالاتر قرار داشت. دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در طول یک دهه گذشته بین ۲ تا ۳ برابر شده است. این مسائل در آینده بازار مسکن به شدت تاثیر گذاشته است. ما به هیچ وجه نمی‌توانیم شرایط امروز را با شرایط یک دهه قبل و بیشتر از آن تطبیق داده و شبیه‌سازی کنیم. 

اگر امروز بانک‌ها را وارد گود ساخت مسکن می‌کنیم، باید این را در نظر داشته باشیم که در خوشبینانه‌ترین حالت با این اعدادی که بابت تسهیلات اختصاص داده می‌شوند، بانک‌ها قادر خواهند بود تنها ۳۰ تا ۴۰ درصد (به طور متوسط یک‌سوم) از هزینه‌های مسکن را پوشش دهند.

دریافت سود مورد انتظار در بانک‌ها با گذشته فاصله قابل توجهی دارد. در نتیجه این نرخ سود به عددی بالاتر تبدیل می‌شود که هر ماهه خریداران و بهره‌برداران باید آن را پرداخت کنند؛ اعداد و ارقامی که خارج از توانشان بوده و به هیچ وجه تناسبی با وضعیت معیشتی آنها ندارد. دهک‌های کم‌درآمد را باید به عنوان جامعه هدف تولید مسکن در نظر بگیریم. بدمسکنی و بی‌مسکنی غالبا به اقشاری مربوط می‌شود که در طرح نهضت ملی نیز با عنوان گروه‌های هدف دیده شده‌اند؛ افرادی که توان خرید مسکن را ندارند. 

تفاوت‌های اقتصادی موجود در زمان حال و دهه‌های گذشته در مجموع آینده خوبی را برای بازار ساخت و تولید مسکن و همچنین بازار معاملات مسکن رقم نخواهد زد.

به نظر نمی‌رسد که بتوان بدون کنترل تورم گام‌های مثبت و مفیدی در حوزه ساخت‌و‌ساز برداشت. این تورم افسارگسیخته قطعا باید کنترل شود. چنانچه کنترلی در این خصوص صورت نگیرد، نمی‌توان شاهد دستاوردهای جدی و موثری در حوزه مسکن بود. اینها به تصمیماتی که در عرصه اقتصادی و حوزه‌هایی فراتر از وزارت راه‌و‌شهرسازی گرفته می‌شود، برمی‌گردد. باید دید که مسوولان کشور چگونه می‌خواهند با تورم برخورد کنند. لزوم ارائه راهکارهایی که منجر به رفع تحریم‌ها و ایجاد شرایط مناسب برای انجام تبادلات مالی شود، محسوس است.

 این مسائل می‌توانند در سطح گسترده‌ای منجر به افزایش کیفیت و رقابت‌پذیری بیشتر در بازار معاملات مسکن و خرید مصالح ساختمانی و… شوند. امروزه تکنولوژی‌های بسیاری فرسوده شده‌اند و باید از نو بازسازی شوند. بسیاری از کارخانجات در کشور دچار فرسودگی شده‌اند و مصالح ساختمانی را با قیمت بالایی تولید می‌کنند. این افزایش قیمت تمام‌شده در افزایش قیمت مسکن نیز موثر است. اینها مواردی هستند که نیاز به تصمیمات کلان و راهبردی دارند. چنانچه این تصمیمات هر چه سریع‌تر اتخاذ نشوند، تاثیر مثبت و چندانی را در حوزه تولید مسکن و بازار معاملات مسکن شاهد نخواهیم بود. در چنین وضعیتی فاصله عمیقی که امروز با فقدان یک همیّت مناسب در تولید مسکن وجود دارد، بیشتر و بیشتر خواهد شد.