پنجشنبه ۱۰ خرداد ۱۴۰۳
۰۸:۳۵ - ۱۵ دي ۱۴۰۱ کد خبر: ۱۴۰۱۱۰۱۳۵۶
مسکن، راه، عمران

آینده تاریک مسکن در ایران

پیش بینی آینده مسکن,وضعیت مسکن
اگر امروز بانک‌ها را وارد گود ساخت مسکن می‌کنیم، باید این را در نظر داشته باشیم که در خوشبینانه‌ترین حالت با این اعدادی که بابت تسهیلات اختصاص داده می‌شوند، بانک‌ها قادر خواهند بود تنها ۳۰ تا ۴۰ درصد (به طور متوسط یک‌سوم) از هزینه‌های مسکن را پوشش دهند. د

سیدمحمد مرتضوی،رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران:  یکی از مشکلات قابل اعتنایی که در سال‌های گذشته با آن روبه‌رو بوده‌ایم، بحث عدم پیش‌بینی و فقدان قطعیت در خصوص شرایط و آینده بازارها است؛ بازارهای مختلف در تمامی حوزه‌های اقتصادی.

در واقع یک فعال اقتصادی و سرمایه‌گذار قبل از هر چیزی نیاز به ثبات اقتصادی در حوزه فعالیتی خود دارد. همچنین امکان پیش‌بینی‌هایی که قطعا به تبیین شرایط آینده، ورود و خروج سرمایه، انجام زمانبندی‌های مورد نظر کمک می‌کند. این موضوعات تعیین‌کننده ریسک سرمایه‌گذاری به حساب می‌آیند.

اکنون نه در بازار مسکن و نه در هیچ حوزه اقتصادی دیگری از چنین شرایطی بهره‌مند نیستیم. به عبارتی سرمایه‌گذار بدون اینکه هیچ درک درست و پیش‌بینی مشخصی از آینده سرمایه‌گذاری داشته باشد، وارد می‌شود.

اصولا در کشور با معضل تورم روبه‌رو هستیم؛ تورمی که نه‌تنها بر قیمت تمام‌شده تاثیر می‌گذارد، بلکه بر قیمت نهایی محصول نیز موثر است. یعنی هم در رابطه با افزایش قیمت تمام‌شده و هم در خصوص افزایش قیمت فروش یا قیمت نهایی محصول تعیین‌کننده است. در حال حاضر بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها با این نگاه شکل می‌گیرند.

بسیاری با نگاهی غلط و غیرکاربردی به این نتیجه می‌رسند که چنانچه با افزایش قیمت روبه‌رو شوند، تورم برای فروش محصول به قیمت بهتری به آنها کمک خواهد کرد و در نهایت در حاشیه سود مربوطه مشکلی به وجود نخواهد آمد.اما در صنعت ساخت و ساز اوضاع کمی متفاوت و دگرگون است.

 از این جهت که برای تامین منابع مالی از روش‌ها و منابع گوناگونی بهره‌برداری می‌شود. یکی از این روش‌ها پیش‌فروش است. قوانین و مقررات در کشور ما به گونه‌ای تنظیم شده‌اند که در پیش‌فروش‌ها باید قیمتی ثابت و غیر قابل تغییر تعریف شود. این محدودیت‌های قانونی، دستورالعمل‌ها و ضوابط مربوطه‌ای در خصوص پیش‌فروش ساختمان با قیمتی بدون تغییر دارند.

این تورم و بُعد زمان که در پروژه‌های کوچک تا اندازه‌ای و در پروژه‌های بزرگ در مقیاس بیشتری وجود دارد، باعث می‌شود تا آن چیزی که پیش‌فروش می‌شود، منابع جبران‌ناپذیری را در ساختمان‌سازی و سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن به وجود آورد. یعنی شاهد منابع از‌دست‌رفته‌ای به واسطه پیش‌فروش کردن هستیم. قوانین طوری تنظیم شده‌اند که سرمایه‌گذار به جهت ریسک بالا یا نمی‌تواند از ابزار خوب مالی استفاده کند و یا اگر از آن استفاده کند، باید آمادگی آن را داشته باشد که حاشیه سودش در معرض تهدید قرار گیرد. 

در واقع پروژه به خروجی می‌رسد اما سرمایه‌گذار با هیچ سودی مواجه نخواهد شد. نکته حائز اهمیت دیگر این است که چنانچه نگاهی به گذشته صنعت تولید ساختمان بیندازیم، شاهد آن هستیم که طی یک دهه تا پانزده سال گذشته رکورد اجرای ساخت و ساز و به عبارتی صدور پروانه‌های ساختمانی چیزی بین ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد بوده‌اند؛ این اعداد و ارقام در سال‌های پایانی دهه هشتاد و آغازین دهه نود تجربه شده‌اند.

بعضا شبیه‌سازی‌ای در این حوزه صورت می‌گیرد. تصور دولت فعلی نیز این بود که اگر روزی چنین اعدادی وجود داشت و در این اندازه در کشور ساختمان‌سازی شد، امروز هم می‌توان همان شرایط را تکرار کرد. غافل از آن که تغییرات قابل ملاحظه‌ای در سال‌های گذشته به وجود آمده است. 

در واقع حجم تسهیلاتی که به حوزه مسکن اختصاص داده می‌شد، بخش قابل توجهی از قیمت تمام‌شده را در آن سال‌ها پوشش می‌داد. یعنی چیزی حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت تمام‌شده را تسهیلات بانکی کم‌بهره و کاملا موثر و کارآمد تشکیل می‌داد. در طرح مسکن مهر، چه آنهایی که به صورت خودمالکی ساخته می‌شد و چه آنهایی که در قالب تسهیلات پروژه‌های حمایتی که دولت مسوولیت آنها را پذیرفته بود، بین ۴ تا ۹ درصد و متنا

سب با موقعیت شهرها در پیکره جغرافیایی کشور در نظر گرفته می‌شد. کم‌بهره بودن نرخ تسهیلات کمک شایانی به خریداران می‌کرد که بتوانند با حداقل آورده صاحب‌ خانه شوند. درآمدها در کشور در سطحی بالاتر قرار داشت. دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در طول یک دهه گذشته بین ۲ تا ۳ برابر شده است. این مسائل در آینده بازار مسکن به شدت تاثیر گذاشته است. ما به هیچ وجه نمی‌توانیم شرایط امروز را با شرایط یک دهه قبل و بیشتر از آن تطبیق داده و شبیه‌سازی کنیم. 

اگر امروز بانک‌ها را وارد گود ساخت مسکن می‌کنیم، باید این را در نظر داشته باشیم که در خوشبینانه‌ترین حالت با این اعدادی که بابت تسهیلات اختصاص داده می‌شوند، بانک‌ها قادر خواهند بود تنها ۳۰ تا ۴۰ درصد (به طور متوسط یک‌سوم) از هزینه‌های مسکن را پوشش دهند.

دریافت سود مورد انتظار در بانک‌ها با گذشته فاصله قابل توجهی دارد. در نتیجه این نرخ سود به عددی بالاتر تبدیل می‌شود که هر ماهه خریداران و بهره‌برداران باید آن را پرداخت کنند؛ اعداد و ارقامی که خارج از توانشان بوده و به هیچ وجه تناسبی با وضعیت معیشتی آنها ندارد. دهک‌های کم‌درآمد را باید به عنوان جامعه هدف تولید مسکن در نظر بگیریم. بدمسکنی و بی‌مسکنی غالبا به اقشاری مربوط می‌شود که در طرح نهضت ملی نیز با عنوان گروه‌های هدف دیده شده‌اند؛ افرادی که توان خرید مسکن را ندارند. 

تفاوت‌های اقتصادی موجود در زمان حال و دهه‌های گذشته در مجموع آینده خوبی را برای بازار ساخت و تولید مسکن و همچنین بازار معاملات مسکن رقم نخواهد زد.

به نظر نمی‌رسد که بتوان بدون کنترل تورم گام‌های مثبت و مفیدی در حوزه ساخت‌و‌ساز برداشت. این تورم افسارگسیخته قطعا باید کنترل شود. چنانچه کنترلی در این خصوص صورت نگیرد، نمی‌توان شاهد دستاوردهای جدی و موثری در حوزه مسکن بود. اینها به تصمیماتی که در عرصه اقتصادی و حوزه‌هایی فراتر از وزارت راه‌و‌شهرسازی گرفته می‌شود، برمی‌گردد. باید دید که مسوولان کشور چگونه می‌خواهند با تورم برخورد کنند. لزوم ارائه راهکارهایی که منجر به رفع تحریم‌ها و ایجاد شرایط مناسب برای انجام تبادلات مالی شود، محسوس است.

 این مسائل می‌توانند در سطح گسترده‌ای منجر به افزایش کیفیت و رقابت‌پذیری بیشتر در بازار معاملات مسکن و خرید مصالح ساختمانی و… شوند. امروزه تکنولوژی‌های بسیاری فرسوده شده‌اند و باید از نو بازسازی شوند. بسیاری از کارخانجات در کشور دچار فرسودگی شده‌اند و مصالح ساختمانی را با قیمت بالایی تولید می‌کنند. این افزایش قیمت تمام‌شده در افزایش قیمت مسکن نیز موثر است. اینها مواردی هستند که نیاز به تصمیمات کلان و راهبردی دارند. چنانچه این تصمیمات هر چه سریع‌تر اتخاذ نشوند، تاثیر مثبت و چندانی را در حوزه تولید مسکن و بازار معاملات مسکن شاهد نخواهیم بود. در چنین وضعیتی فاصله عمیقی که امروز با فقدان یک همیّت مناسب در تولید مسکن وجود دارد، بیشتر و بیشتر خواهد شد. 

jahanesanat.ir
  • 16
  • 3
۵۰%
نظر شما چیست؟
انتشار یافته: ۰
در انتظار بررسی:۰
غیر قابل انتشار: ۰
جدیدترین
قدیمی ترین
مشاهده کامنت های بیشتر
علی عسکری بیوگرافی علی عسکری سیاستمدار ایرانی

تاریخ تولد: ۱۳۳۷

محل تولد: دهق، اصفهان

حرفه: سیاستمدار، نظامی، مدیر ارشد اجرایی، مدیر عامل شرکت صنایع پتروشیمی خلیج فارس

آغاز فعالیت: ۱۳۶۲ تاکنون

تحصیلات: کارشناسی مهندسی برق - الکترونیک، کارشناسی ارشد مدیریت، دکتری مهندسی صنایع - سیستم و بهره‌وری

ادامه
عبدالله دوم پادشاه اردن بیوگرافی عبدالله دوم پادشاه اردن به همراه عکس های خانواده اش

تاریخ تولد: ۳۰ ژانویه ۱۹۶۲ (۶۲ ساله)

محل تولد: عمان، اردن

سمت: پادشاه اردن (از سال ۱۹۹۹)

تاجگذاری: ۹ ژوئن ۲۰۰۰

ولیعهد: حسین بن عبدالله دوم

همسر: رانیا عبدالله (ازدواج ۱۹۹۳)

ادامه
زندگینامه امامزاده داوود زندگینامه امامزاده داوود در تهران

عنوان شده است که ایشان همراه با برخی از بستگان خود در همراه با امام رضا به ایران می آیند اما در منطقه شمال غربی تهران به شهادت رسیدند. مرقد ایشان در زمان صفویه ساخته شد و سپس در زمان فتحعلی شاه گسترش پیدا کرد. 

دلیل مرگ این امامزاده را به صورت دقیق نمی دانند اما براساس روایات بومیان آن منطقه مشخص می شود که وی همزمان با بستگان خود به همراه امام رضا به ایران می آیند که همزمان با امام ایشان نیز به شهادت رسیدند و سال شهادت را نیز به سال ۴۸۰ هجری قمری نسبت داده اند، البته باز هم باید اشاره کرد که این تاریخ دقیق نیست و تنها براساس شواهد محاسبه شده است. 

براساس آنچه مردم محلی می گویند، امامزاده داوود در آبادی کیگا که در نزدیکی روستای کن قرار دارد، شهید شده، همجنین برخی می گویند وی با همدستی فردی به اسم نجیم گبر و یکی از درویش های روستا به شهادت رسیده است. ز منظر دیگر قاتل این حضرت شخصی به نام محمود فرح‌زادی می باشد.

ادامه
کاظم نوربخش بیوگرافی کاظم نوربخش بازیگر کمدین ایرانی

تاریخ تولد: ۱ مهر ۱۳۵۵

محل تولد: بیجار، کردستان، ایران

حرفه: بازیگر

آغاز فعالیت: ۱۳۷۰ تاکنون

تحصیلات: دیپلم انسانی

ادامه
جیمی ولز بیوگرافی جیمی ولز نابغه پشت ویکی پدیا

تاریخ تولد: ۷ اوت ۱۹۶۶

محل تولد: هانتسویل، آلاباما، ایالات متحده آمریکا

ملیت: آمریکایی، بریتانیایی

حرفه: موسس بنیاد ویکی مدیا

ثروت: ۱/۵ میلیون دلار

ادامه
مینا ساداتی بیوگرافی مینا ساداتی بازیگر سینما و تلویزیون ایران

تاریخ تولد: ۱۰ آذر ۱۳۶۰

محل تولد: کاشان، ایران

حرفه: بازیگر سینما، تلویزیون

تحصیلات: فوق لیسانس گرافیک از دانشگاه هنرهای زیبای تهران

آغاز فعالیت: ۱۳۸۶ تاکنون

ادامه
شاه نعمت الله ولی شاه نعمت الله ولی؛ عارف نامدار و شاعر پرآوازه ایرانی

تاریخ تولد: ۱۴ ربیع الاول۷۳۱ هجری قمری

محل تولد: کوهبنان یا حلب سوریه

نام های دیگر: شاه نعمت‌الله، شاه نعمت‌الله ولی، رئیس‌السلسله

پیشه: فلسفه و تصوف

مکتب: عارف و تصوف

آثار: شرح لمعات، رساله‌های شاه نعمت‌الله ولی

ادامه
محمدرضا احمدی بیوگرافی محمدرضا احمدی؛ مجری و گزارشگری ورزشی تلویزیون

تاریخ تولد: ۵ دی ۱۳۶۱

محل تولد: تهران

حرفه: مجری تلویزیون

شروع فعالیت: سال ۱۳۸۲ تاکنون

تحصیلات: کارشناسی حسابداری و تحصیل در رشته مدیریت ورزشی 

ادامه
رضا داوودنژاد بیوگرافی مرحوم رضا داوودنژاد

تاریخ تولد: ۲۹ اردیبهشت ۱۳۵۹

محل تولد: تهران

حرفه: بازیگر

شروع فعالیت: ۱۳۶۵ تا ۱۴۰۲

تحصیلات: دیپلم علوم انسانی

درگذشت: ۱۳ فروردین ۱۴۰۳

ادامه
ویژه سرپوش