مستاجران به دنبال کانتینر/ هزاران خانواده اثاثیه منزل خود را انبار کرده و بی‌خانمان شده‌اند

روزنامه فراز نوشت: سری اگر به انبارهای کانتینری در اطراف تهران بزنید، تعداد کانتینرهایی که برای انبار وسیله‌ها و اثاثیه منزل اجاره شده، توجه شما را جلب خواهد کرد. در سال‌های پیش، این کانتینرها بیشتر برای انبار تجهیزات کارگاه‌ها، مطب‌ها و دفاتر اداری مورد استفاده قرار می‌گرفت. امروز اما، تغییر کاربری تعداد زیادی از آن‌ها به منظور انبار اثاث خانه‌ها، پرده از یک واقعیت تلخ بر می‌دارد: تهران، شهروندانش را بیرون می‌کند!

کمتر کسی را در شهرهای ایران پیدا کنید که این روزها، دغدغه مسکن نداشته باشد. هزینه‌ اجاره مسکن در کشور، به ویژه در تهران به قدری افزایش یافته که تعدادی از شهروندان را به کوچک‌تر کردن خانه‌شان و یا مهاجرت به شهرهای حاشیه‌ای محل زندگی‌شان وادار کرده است.

بنا به آخرین آمار، به طور میانگین حدود ۷۰درصد از درآمدهای هر خانوار ایرانی، صرف اجاره مسکن می‌شود. طبق آخرین آماری که روزنامه دنیای اقتصاد از وضعیت اجاره‌خانه در جنوب تهران منتشر کرده، هزینه رهن کامل یک خانه ۵۰ متری در محله «سی‌متری جی»، ۴۵۰ میلیون تومان است.

نخستین دردسر کوچک‌تر شدن خانه‌های اجاره‌نشینان و به‌حاشیه‌رانده‌شدن شهروندان، روی دست ماندن اثاثیه منزل‌شان است و کم‌هزینه‌ترین راهی که رگه‌هایی از امید نیمه‌جانی در آن دیده‌ می‌شود، انبار کردن این اثاثیه در مکانی ارزان است.

کوچک‌تر شدن خانه‌ها البته بدترین اتفاقی نیست که به خاطر اجاره‌‌های نجومی و سرسام‌آور برای مستأجران می‌افتد. کار اکنون به جایی رسیده که بسیاری از خانواده‌ها دیگر توان اجاره یک واحد با حداقل متراژ را هم ندارند و به ناچار اسباب و اثاثیه خود را در کانتینرهای حاشیه‌ پایتخت انبار می‌کنند و خودشان به خانه پدر و مادر باز می‌گردند یا به شهرستان مهاجرت می‌کنند.

یکی از انبارداران اطراف تهران به خبرنگار فراز گفته که بسیاری از خانواده‌ها، اثاث منزل‌شان را با قراردادهای یک‌ساله و دوساله در کانتینرها انبار می‌کردند اما پس از پرداخت کرایه ماه اول، دیگر خبری از پرداخت‌های بعدی نبود. یعنی در واقع، خانواده‌های به حاشیه‌رانده‌شده یا ناچار به مهاجرت، پس از کوچ اجباری قید وسایل و اثاثیه منزل‌شان را می‌زنند. گویی که کالبد، قید جوارحش را زده باشد. البته انباردارها پس از مدتی، فکر این‌جا را نیز کردند. حالا شما برای انبار اثاث منزل خود، باید اجاره ۶ ماه یک کانتینر را پیش‌پرداخت کنید.

اگر قیمت مسکن نزولی است چرا ۷ ماه است آمار نمی‌دهید

مساله قابل توجه دیگر، کاهش روافزون تعداد کانتینرهای اجاره‌ای است. آن‌طور که پیداست، تقاضای خانوارهای تهرانی برای انبار اثاثیه منزل‌شان به قدری افزایش پیدا کرده که پیدا کردن کانتینرهای خالی را با مشکل مواجه کرده است.

طبق آمار وزارت بهداشت، جمعیت مناطق حاشیه‌نشین و سکونت‌گاه‌های غیررسمی در سال ۱۳۹۵،  برابر با ۱۰میلیون نفر و ۱۵۹هزار و ۳۵۲ نفر بود. تعداد حاشیه‌نشین‌ها در سال ۹۵، حدود ۱۳ درصد جمعیت کشور را تشکیل می‌داد. در بهمن‌ماه ۱۴۰۰ «مجتبی یوسفی»، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت که جمعیت حاشیه‌نشین‌ها در کشور به ۲۰ میلیون نفر رسیده است. طبق این گفته‌ها، حدود ۲۴درصد جمعیت کشور حاشیه‌نشین بودند. افزایش تقریبا دو برابری تعداد حاشیه‌نشین‌ها در طول تنها ۵ سال، صدای هشدار را برای طبقات شهری به صدا در می‌آورد.

حالا دو سال از اعلام جمعیت ۲۰میلیونی به حاشیه‌رانده‌شده‌ها می‌گذرد. از سالی که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن ۳۳ میلیون تومان بود و حالا به ۷۸ میلیون تومان رسیده‌است. افزایش نرخ اجاره‌بها نیز از سوی دیگر کمر مستاجران را شکسته است. تورم اجاره‌بها در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، رکورد سال‌های پیشین را جا به جا کرد. تا جایی که با پیشی گرفتن از ۵۰درصد، رکورد ۳۲ سال اخیر را شکست. در پاییز ۱۴۰۰ تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها به ۵۳.۶ درصد رسید. شهروندان در این زمان، ۵۳.۶ درصدر بیشتر از زمان مشابه در سال ۹۹ بابت اجاره‌بها هزینه کرده‌اند. این رقم در پاییز ۱۴۰۱ به ۴۶درصد رسید؛ یعنی ۴۳ درصد بیشتر از پاییز ۱۴۰۰ که خودش، ۵۳.۶درصد بیشتر از پاییز ۹۹ بود.

همه این‌ها، دلایل کوچ اجباری مستاجران تهرانی را عیان می‌کند. اجاره خانه روز به روز در حالافزایش است و دستمزدها و درآمدها، همواره از تورم عقب می‌مانند. با این اوصاف، دل کندن از اثاثیه منزل شاید کم‌اندوه‌ترین انتخابِ اجباری است که برای مستاجران باقی می‌ماند.

***

افت خفیف تب اجاره‌بها

تب اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در شهرهای کشور در تیرماه نسبت به خرداد امسال، با افت خفیف همراه شد. بررسی‌‌‌‌های دنیای‌اقتصاد با استناد به تازه‌‌‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده در خصوص تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور نشان می‌دهد، اگرچه بازار اجاره به لحاظ هزینه‌‌‌‌اجاره‌‌‌‌نشینی برای مستاجرها همچنان پرحرارت است اما در تیرماه درجه تب این بازار به شکل خفیف در مقایسه با خرداد کاهش یافت. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور از ۶/ ۲‌درصد در خردادماه، به ۴/ ۲‌درصد در تیر رسید. این موضوع نشان‌دهنده آن است که سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بهای مسکن کشور در تیرماه در مقایسه با خردادماه به شکل خفیف کم شده است یا تورم ماهانه اجاره مسکن شهرها، کاهش یافته است.

این در حالی است که خردادماه، بعد از ۷ ماه متوالی کاهش رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور، تورم اجاره، در مسیر افزایش قرار گرفت. رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در خردادماه امسال در حالی ۶/ ۲‌درصد به ثبت رسید که در اردیبهشت ماه این میزان ۷/ ۱‌درصد بود. اکنون اما، نرخ رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن به عنوان یک شاخص مهم در سبد هزینه خانوارها در تیرماه ۲/ ۰ واحد‌درصد نسبت به همین نرخ در خردادماه کم شده و تورم اجاره در مسیر کاهش قرار گرفته است. این وضعیت حاوی دو پیام مهم برای سیاستگذار مسکن است.

اولین پیام آن است که بر اساس آنچه در آمارهای رسمی از وضعیت بازار اجاره کشور در تیرماه منعکس شده است، مسیر تغییرات اجاره‌‌‌‌بها که در پایان بهار امسال بعد از ۷ ماه کاهش، افزایشی شده بود بار دیگر در مسیر کاهش قرار گرفته است. از آنجا که تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن منعکس‌کننده تغییرات تورم یا نرخ رشد اجاره‌‌‌‌بهاست، بنابراین افزایش یا کاهش نرخ رشد شاخص نشان‌دهنده افزایش یا کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بهاست.

انعکاس تورم عمومی بر اجاره

پیام دوم این شرایط به انعکاس نقش کارگردان اصلی بازار اجاره، در کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها در تیرماه، مربوط می‌شود.

بعد از آنکه بررسی تحولات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور در خردادماه، از تغییر مسیر تورم در این بازار نسبت به ۷ ماه قبل از آن و افزایشی شدن سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها در پایان بهار ۱۴۰۲، خبر داد، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که چهارم تیرماه امسال با عنوان «آلارم تورمی از بازار اجاره» در همین صفحه منتشر کرد ضمن تشریح نقش سه عامل اصلی در تغییر مسیر تورم اجاره‌‌‌‌ کشوری، کارگردان اصلی صعودی شدن رشد اجاره‌‌‌‌بها در کشور را نیز معرفی کرد.

در این گزارش اعلام شد، انعکاس «تورم مسکن»، «تورم عمومی» و «اثر سیاست‌‌‌‌های دستوری برای مهار تورم اجاره» منجر به افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه شد. خردادماه امسال اثر رشد قیمت مسکن در پایان سال گذشته و همچنین اثر تورم عمومی بالا در ماه‌‌‌‌های قبل با تاخیر به بازار اجاره رسید؛ از سوی دیگر سیاست‌‌‌‌های دستوری برای مهار تورم اجاره که عملا در سال‌های قبل منجر به نتیجه عکس در این بازار شد، بار دیگر، ابلاغ شد. مجموعه این عوامل منجر به افزایش سرعت رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بها در کشور شد. اما در این میان «تورم عمومی» به عنوان بازیگر اصلی صعود تورم اجاره در پایان بهار معرفی شد. در این گزارش گفته شد: «در این میان، عامل اول یا محرک پرقدرت‌تر، «تورم عمومی » و سرایت با تاخیر اثر صعود تورم عمومی ابتدای سال بر بازار اجاره خردادماه است. تورم عمومی نقطه به نقطه در دو ماه اول سال معادل ۵۶‌درصد به ثبت رسیده است. حتی اسفند ماه ۱۴۰۱ نیز تورم عمومی نقطه به نقطه ۵۴‌درصد بود. تورم عمومی ماهانه اسفند ماه ۱۴۰۱ نیز ۶/ ۶درصد بود.صعود تورم عمومی با تاخیر به بازار اجاره منتقل شده و منجر به افزایش سرعت رشداجاره‌بها می‌شود.»

انعکاس این تحلیل «دنیای‌اقتصاد» را می‌توان در کارنامه تورم اجاره اولین ماه از تابستان ۱۴۰۲ مشاهده کرد. در تیرماه، تغییرات ماهانه تورم عمومی، صفر شد. یعنی رشد ماهانه ۲ درصدی بهای کالاها وخدمات (تورم عمومی) که در خردادماه ۲‌درصد بود در تیرماه نیز ۲‌درصد به ثبت رسید. این وضعیت رشد صفر تورم عمومی یا شتاب صفر قیمت‌ها در سبد هزینه خانوارها را نشان می‌دهد و به این معناست که به همان اندازه‌‌‌‌ای که بهای کالاها وخدمات مصرفی خانوارها در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه افزایش داشت (۲ درصد) در تیرماه نیز همین میزان رشد در بهای کالاها و خدمات (۲ درصد) به ثبت رسیده است.

اثر شتاب صفر قیمت‌ها در سبد هزینه‌‌‌‌ای خانوارها در تیرماه روی تورم اجاره نیز منعکس شده است. یعنی در ماهی که به لحاظ تغییرات ماهانه، تورم عمومی رشد صفر درصدی داشته است، تورم اجاره نیز در مسیر کاهش قرار گرفته و از سرعت رشد آن در مقایسه با ماه قبل-خرداد- کاسته شده است. این وضعیت این پیام را به سیاستگذار مخابره می‌کند که اگر به دنبال کاهش و مهار تورم در بازار اجاره به عنوان اصلی‌‌‌‌ترین وهزینه‌‌‌‌برترین فاکتور هزینه‌‌‌‌ای در سبد خانوارهای مستاجر است، لازم است در وهله اول سیاست‌‌‌‌های موثر در مهار تورم عمومی را به کار گرفته و آنها را اجرایی کند.

هم‌‌‌‌اکنون به طور متوسط هر خانوار معمولی در شهر تهران برای اجاره یک واحد مسکونی معمولی باید مبلغی بین ۸ تا ۱۰ میلیون تومان در ماه هزینه کند. این میزان در سایر شهرها به طور متوسط به ماهانه ۴ تا ۵ میلیون تومان می‌‌‌‌رسد. شرایطی که در تیرماه امسال در بازار اجاره رصد شد و در آمار رسمی در شکل کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها در این ماه نسبت به ماه قبل منعکس شد، نشان می‌دهد راهکار اصلی کاهش ومهار تورم اجاره، از مسیر اجرای سیاست‌‌‌‌های کنترل ومهار تورم عمومی عبور می‌کند. چرا که بخش زیادی از موجرها از اجاره‌‌‌‌بها برای پوشش هزینه‌‌‌‌های زندگی خود استفاده می‌کنند و ارقام اجاره‌‌‌‌بهای مسکن را متناسب با وضعیت تورم عمومی افزایش می‌دهند.

پیش‌بینی تورم اجاره امسال

بررسی‌‌‌‌ها همچنین نشان می‌دهد اگر بازار اجاره تا پایان سال با همین شرایط ثبت تورم ماهانه ۲ تا ۵/ ۲ درصدی به کار خود خاتمه دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره در پایان سال به حول و حوش ۲۷‌درصد می‌‌‌‌رسد. به این معنا که رشد اجاره‌‌‌‌بها در پایان ۱۴۰۲ نسبت به پایان ۱۴۰۱ معادل ۲۷‌درصد خواهد شد.

از آنجا که قراردادهای اجاره در عمده موارد یکساله است از این رو پیش‌بینی تورم نقطه‌‌‌‌به نقطه اجاره‌‌‌‌ موضوع مهمی است. یک نکته مهم در این رابطه آن است که اگرچه تورم نقطه به نقطه ۲۷ درصدی اجاره نسبت به تورم‌‌‌‌های نقطه‌‌‌‌به نقطه ۵۰ درصدی در هر کدام از دو سال اخیر، به شکل محسوس و قابل ملاحظه کمتر است اما این موضوع تنها به معنای کاهش التهاب در بازار اجاره امسال (البته به شرط تحقق) خواهد بود.

به این معنا که تنها التهاب و درجه حرارت در بازار اجاره مسکن امسال نسبت به تب بالا و نقطه جوش اجاره در دو سال اخیر کمتر می‌شود اما همچنان بازار اجاره به لحاظ رشد اجاره‌‌‌‌بها، در وضعیت تب تورمی باقی خواهد ماند. تب بازار اجاره زمانی قطع خواهد شد که تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره به زیر ۲۰‌درصد برسد و به میانگین تاریخی تورم نقطه به نقطه اجاره یعنی سطح ۱۷ درصدی نزدیک شود.

راهکار بازگشت به این شرایط نیز همان‌‌‌‌گونه که توضیح داده شد در وهله اول از مسیر کنترل و مهار تورم عمومی عبور می‌کند. اگر تورم عمومی مهار شود به صورت خودکار تورم مسکن نیز مهار شده و تب اجاره‌‌‌‌بها از این ناحیه نیز فروکش خواهد کرد. همچنین با فروکش کردن تب اجاره‌‌‌‌بها نیازی به اعمال سیاست‌‌‌‌های دستوری در این بازار نیز نخواهد بود و همین توقف سیاست‌‌‌‌های دستوری افزایش عرضه واحدهای استیجاری به بازار را به همراه خواهد داشت.تیرماه امسال همچنین تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره روند کاهشی طی کرد. شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال قبل ۹/ ۳۷‌درصد رشد کرد که این رشد یک واحد‌درصد از رشد این شاخص در خردادماه کمتر است. رشد شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در خردادماه امسال نسبت به خردادسال قبل ۹/ ۳۸‌درصد گزارش شده بود.

***

کاهش نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن

روزنامه جهان صنعت نوشت: انتشار نیافتن آمار‌های حوزه مسکن توسط دولت به هیچ وجه، قابل دفاع نیست. لازمه هر نوع تصمیم‌گیری درست تحلیل داده‌ها و اطلاعات مبتنی‌بر واقعیت است. اگر افرادی که در حوزه مسکن فعال هستند، داده و اطلاعات درستی نداشته باشند، خود به خود، تصمیمات اشتباه بیشتری می‌گیرند. با این نوع رفتارها، به جای حل کردن مشکلات، صورت مساله را پاک کرده‌ایم. این رفتار بحران‌زا فقط در بخش مسکن رخ نمی‌دهد، بلکه در حوزه‌های دیگر نیز دیده می‌شود.

طی یک دهه گذشته ۱۰۰ هزار میلیارد تومان از حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کم شده است. در سال ۱۳۹۰ میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان ۲۵۶ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شد درحالی‌که عدد سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال ۱۴۰۰ به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.

اگرچه بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، انتشار آمار‌های مربوط به بخش مسکن را از آذر ماه سال گذشته متوقف کرده‌اند، اما «هم‌میهن» در گزارشی اشاره کرده است که رصد میدانی فعالان این حوزه ماندگاری رکود در سه فصل گذشته را هشدار می‌دهد. گزارش پروانه‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که رکودی بی‌سابقه در بخش مسکن ایجاد شده است. تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران طی بهار ۱۴۰۱، ۶ هزار و ۲۰۰ پروانه عنوان شد که در مقایسه با ۱۰هزار و ۷۰۰ پروانه سال پیش از آن، افت ۴۲درصدی داشته است.

کاهش حجم سرمایه‌گذاری در مسکن ایران آن هم در شرایطی که مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرده است ایرانیان هر ماه ۶۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری می‌کنند؛ بنابراین عدم‌اطمینان به سرمایه‌گذاری در کشور و بستر‌های نامناسب برای حضور سرمایه‌گذاران آشکارتر می‌شود. بر این اساس پرسش‌هایی مطرح است، از جمله اینکه علل رکود ساخت‌وساز مسکن در کشور چیست و اثرات بلندمدت خروج سرمایه خریداران و سازندگان مسکن از کشور چه خواهد بود؟

کاهش قدرت ساخت‌وساز

مهدی احمدی کارشناس حوزه مسکن گفت: از چند موضوع می‌توان به شرایط فعلی ساخت مسکن در ایران و رکود در این حوزه پرداخت. نخست اینکه، کاهش ساخت‌وساز مسکن تا حد زیادی متاثر از قوانین دست‌و‌پا‌گیر سازمان‌های مختلف از جمله نظام مهندسی ساختمان، شهرداری‌ها و ارگان‌های ذیربط است. قوانین به جای تسهیل ساخت‌وساز، گره‌زننده و مشکل‌زا هستند. از همان ابتدای کار که سازنده به دنبال مجوز برای شروع کار خود است، بیش از زمان ساخت پروژه، درگیر اخذ مجوز است؛ بنابراین بخشی از انگیزه سازندگان در همین مرحله کاهش پیدا می‌کند.

او افزود: بخش دیگر، تورم است. معمولا افرادی که در صنعت ساختمان تاثیرگذار هستند، عادت دارند به پیش‌فروش دارند و منابع مالی خود را از این روش تامین کنند، اما در شرایطی که بازار مسکن از یک سو درگیر ابهام و از سوی دیگر درگیر رکود است، قطعا متضرر می‌شوند، چراکه در بسیاری از موارد نمی‌توانند به تعهدات خود عمل کنند. مساله دیگر، موضوع تسهیلات بانکی است. تسهیلات بانکی در برابر قیمت مسکن، کفاف بخش کوچکی از هزینه‌های مسکن را می‌دهد. همین موضوع قدرت خرید را کاهش می‌دهد و باعث می‌شود افرادی که در حوزه مسکن کار می‌کنند نتوانند از این منابع، به خوبی بهره‌برداری کنند. علت رکود بازار مسکن، به قیمت مصالح ساختمانی نیز مرتبط است. درواقع در حوزه مسکن درگیر رکود تورمی گسترده شده‌ایم. همزمان، قدرت خرید و تقاضا در بازار مسکن نیز کاهش پیدا کرده است.

این کارشناس مسکن درخصوص اثرات کوتاه‌مدت و بلند‌مدت کوچ سازندگان مسکن به فرارو گفت: اثر مستقیم مهاجرت سازندگان از کشور، این است که وقتی ما، سازنده نداشته باشیم، در بخش عرضه به مشکل برمی‌خوریم؛ بنابراین اصلا عجیب نیست که در آینده با مشکل کمبود مسکن مواجه شویم. درواقع در کنار مشکلاتی که در حوزه زمین داریم، عنصر دیگری نیز اضافه خواهد شد که بحث کمبود سازنده توانمند است. مجموعه این سلسله مشکلات کمبود سازنده و کمبود مسکن به افزایش قیمت‌ها و فشار روی دوش خریداران منتهی خواهد شد.

عدم‌انتشار آمار؛ موضوعی بحران‌ساز

احمدی گفت: عدم‌انتشار آمار‌های حوزه مسکن به هیچ وجه، قابل دفاع نیست. هر نوع تصمیم‌گیری صحیح باید بر مبنای داده‌ها و اطلاعات مبتنی بر واقعیت انجام شود. اگر افرادی که در حوزه مسکن فعال هستند، داده و اطلاعات درستی نداشته باشند، خود به خود، تصمیمات اشتباه بیشتری می‌گیرند. با این نوع رفتارها، به جای حل کردن مشکلات، صورت مساله را پاک کرده‌ایم. این رفتار بحران‌زا فقط در بخش مسکن رخ نمی‌دهد، بلکه در حوزه‌های دیگر نیز دیده می‌شود.

وی افزود: به اعتقاد من نخستین عامل تاثیر‌گذار در توقف ساخت‌وسازها، مشکلات بخش مجوز‌های ساخت‌وساز است. این مشکلات هم برای شرکت‌های انبوه‌ساز و هم برای شهرداری وجود دارد. اگر این گره‌ها و مشکلات باز و تسهیل شوند کار ساخت‌وساز سرعت و رونق می‌گیرد. این موارد از دید من نوعی از تحریم‌های داخلی است که باید به سرعت حل شود. تا این بخش حل نشود، بخش‌های دیگری از جمله منابع ساخت‌وساز بی‌اهمیت خواهند بود.

بازار مسکن جنوب تهران

از سویی با کاهش قیمت مسکن، نرخ پیشنهادی آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ در جنوب پایتخت نیز دچار افت ۱۵ تا ۲۰ درصدی شده است.

رکود معاملات مسکن در تهران باعث افت قیمت‌های پیشنهادی شده و جنوب پایتخت نیز از این رکود بی‌نصیب نمانده است. افت قدرت خرید باعث شده تا رکود خرید و فروش آپارتمان‌های بزرگ، سنگین‌تر از واحدهای کوچک باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد با بودجه خرید یک آپارتمان کوچک در شمال و مرکز تهران می‌توان در جنوب شهر، واحد بالای ۱۰۰ متر خریداری کرد.

به دلیل خوش‌فروش بودن واحدهای کوچک معمولا نرخ هر مترمربع از واحدهای بزرگ‌متراژ، کمتر از آپارتمان‌های کوچک است. به نظر می‌رسد در جنوب پایتخت به دلیل کمبود عرضه آپارتمان بزرگ این قاعده کلی چندان محسوس نیست.

در سال‌های اخیر به دلیل نوسانات قیمت مسکن شاهد نوعی کوچ طبقاتی در تهران هستیم. در این فرآیند بسیاری از مستاجران از شمال به مرکز تهران،، از مرکز به جنوب و از جنوب به حومه پایتخت رفته‌اند. یکی از نتایج این مساله، افزایش تقاضا برای سکونت در واحدهای بالای ۱۰۰ متر در جنوب تهران است؛ در حالی که با کمبود عرضه در این گروه متراژی مواجه هستیم.

با شروع رکود در بازار مسکن که از ابتدای خردادماه تحت تاثیر افت نرخ ارز ایجاد شده قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران بین ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است.

قیمت آپارتمان‌های فول‌امکانات در پایتخت

در شرایطی که بنا به گفته‌ مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، تیرماه امسال قیمت مسکن در تهران ۸/۳ درصد نسبت به خرداد کاهش یافته، هم‌اکنون می‌توان با نقدینگی کمتر از دو میلیارد تومان در مناطقی از تهران آپارتمان با امکانات کامل خریداری کرد.

آمار رسمی ارائه‌شده از سوی مسوولان، کاهش قیمت مسکن در پایتخت را تایید می‌کند. سیدجواد سادات مشاور وزیر راه‌وشهرسازی نیز اعلام کرد که تیرماه امسال تورم مسکن در تهران نسبت به ماه گذشته ۸/۳ درصد کاهش یافته است.

در هفته‌های اخیر نیز گزارش‌های میدانی از کاهش محسوس نرخ‌های پیشنهادی حکایت داشت. مهرداد بذرپاش وزیر راه‌وشهرسازی نیز در حاشیه آخرین جلسه هیات دولت گفت که قیمت مسکن در بیشتر مناطق تهران بین ۱۲ تا ۱۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. او پیگیری جدی مالیات خانه‌های خالی، ساماندهی مشاوران املاک و مقابله با احتکار زمین را از دلایل این افت دانست.

از طرف دیگر از اوایل خردادماه امسال کاهش نرخ‌ها در بازار ارز و ثبات اقتصاد کلان منجر به آرامش بازارهای مسکن، خودرو، ارز و طلا شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر می‌توان با نقدینگی کمتر از دو میلیارد تومان در مناطقی از تهران آپارتمان خریداری کرد، در حالی که تا حدود دو ماه پیش قیمت‌ها در اطراف تهران نیز بعضا فراتر از دو میلیارد تومان بود.

در هفته‌های اخیر برای افزایش توان خرید مسکن، سقف تسهیلات خرید از محل اوراق گواهی حق‌تقدم از ۴۸۰ میلیون تومان به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش یافت. اقساط ماهیانه این وام حدود ۱۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.

در اقدامی دیگر از ابتدای خردادماه امسال گشت‌های بازرسی به منظور شناسایی مشاوران املاک متخلف آغاز شد. این برنامه به صورت پایلوت از شهر جدید پردیس شروع شد و سپس در تهران و سایر شهرهای کشور به اجرا درآمد. بنا به گفته‌ مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران تاکنون ۲۳۰ واحد مشاور املاک متخلف در تهران پلمب شده‌اند.

خرید۷/۱۳ متر مسکن با وام ۹۶۰ میلیون تومانی

بررسی بازار مسکن تهران حاکی از آن است که وام مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر به ترتیب کمتر از ۱۰ و ۳۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد.

اگرچه حدود ۶ ماه است که انتشار گزارش تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی متوقف شده، اما رییس کل این بانک به تازگی در سخنانی از کاهش قیمت مسکن در ۱۵ منطقه تهران خبر داد.

فرزین در این‌باره گفته بود: گزارش‌های موجود حاکی از این است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله‌شده شهر تهران در تیرماه نسبت به ماه‌های گذشته کاهش قابل توجهی داشته و بررسی اطلاعات مناطق ۲۲گانه تهران هم نشان می‌دهد قیمت مسکن در ۱۵ منطقه کاهشی بوده است و این امر متعاقبا تاثیر قابل‌توجهی بر کاهش قیمت مسکن در تمامی مناطق کشور می‌گذارد.

او افزود: این امر در کنار معاملات مسکن حاکی از خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن و برقراری آرامش در این بازار است. این دستاورد ناشی از ثبات در بازار ارز و مدیریت انتظارات تورمی است و امیدواریم ضمن ثبات بازارهای طلا، مسکن و خودرو شاهد رونق در بخش واقعی و کاهش تقاضای سفته‌بازانه و تامین نیاز داخلی مردم در این بازارها باشیم.

اخیراً سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم افزایش یافته و زوجین تهرانی می‌توانند با احتساب وام جعاله، ۹۶۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ اقدامی که می‌تواند بخشی از کاهش قدرت خرید مردم را جبران کند و باعث شود تعداد کمی از تقاضاهای مصرفی وارد بازار شود. در این وضعیت سری به قیمت روز واحدهای مسکونی در برخی مناطق ۲۲گانه می‌زنیم.

بر این اساس یک واحد ۷۰متری نوساز در چیذر با قیمت هر مترمربع ۱۲۰ میلیون تومان (۴/۸ میلیارد تومان) برای فروش عرضه شده است. در قیطریه واحد ۱۰۰متری نوساز با پارکینگ، انباری و… به قیمت هر مترمربع ۲۰۰ میلیون تومان یعنی ۲۰ میلیارد تومان آگهی شده است.

یک دستگاه آپارتمان ۱۰۰ متری واقع در خیابان شکوفه با قیمت ۳/۴ میلیارد تومان یعنی هر مترمربع ۴۳ میلیون تومان، واحد مسکونی ۷۵ متری در آپادانا با قیمت حدود ۶ میلیارد تومان (هر مترمربع حدود ۸۱ میلیون تومان)، آپارتمانی با همین متراژ در پونک با قیمت ۲/۹ میلیارد تومان و واحد ۸۰ متری در آجودانیه با قیمت ۱۲ میلیارد تومان (هر مترمربع ۱۵۰ میلیون تومان) برای فروش عرضه شده است.

در محله امام‌زاده حسن یک واحد نوساز ۹۸ متری با پارکینگ، انباری و آسانسور ۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان (هر مترمربع حدود ۴۵ میلیون تومان) آگهی شده است. در انبار نفت نیز واحدهای نوساز با قیمت پیشنهادی حدودا هر مترمربع ۴۵ میلیون تومان عرضه می‌شود.

در مناطق شمالی شهر تهران ۹۶۰ میلیون تومان وام مسکن کمتر از ۱۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد. اثرگذاری وام مذکور در مناطق جنوبی نیز حدود ۳۰ درصد است.

با آنکه حدود ۶ ماه است انتشار گزارش تحولات بازار مسکن متوقف شده، اما فعالان بازار متوسط قیمت مسکن را بالای ۷۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند. بنابراین با وام ۹۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن (بدون کسر هزینه خرید اوراق حق‌تقدم) می‌توان حدود ۷/۱۳ مترمربع واحد مسکونی در تهران خریداری کرد.