قیمت زمین و هزینه ساخت در مناطق ۲۲ گانه تهران/ سود ۴۰ تا ۲۰۰ درصدی از فروش و یا اجاره واحدها

به گزارش پول نیوز، سرمایه‎گذاری در بخش مسکن، یکی از شاخص‎های پویایی اقتصادی محسوب می‎شود. در حال حاضر به گفته کارشناسان بازار مسکن در رکود به‎سر می‏ برد و گرانی ایجاد شده در این حوزه، تورم روانی است که بنا بر جریان طبیعی بازار مسکن نبوده است.

حال برای بسیاری از کسانی که می‏ خواهند وارد حوزه مسکن شوند این سوال مطرح است که آیا سرمایه‏ گذاری در این بخش سوده خواهد بود یا خیر. در این گزارش تلاش کرده‎ایم با افراد فعال در این حوزه اعم از سازندگان و مشاوران املاک گفت‏گو کنیم تا بتوانیم نمایی از این بستر بدهیم.

شما برای آغاز پروژه‎ای ساختمانی، به اولین چیزی که احتیاج دارید زمین است و مواردی مانند پروانه ساخت، مصالح، طرح تفصیلی و... در مرتبه‎های بعدی قرار می‎گیرند. وضعیت زمینی که برای ساخت و ساز انتخاب می‎شود در سوددهی یا ضرردهی پروژه تعریف شده بسیار تاثیرگذار است. اولین مسئله مربوط به طرح تفصیلی شهرداری و میزان تراکم گرفتن است که بنا بر موقعیت زمین تعریف می‎شود. برای مثال اگر شما زمینی بالای ۲۵۰ مترمربع در اختیار داشته باشید می ‏توانید آپارتمانی بالای ۴ طبقه بسازید و اگر بالعکس زمینی با متراژ زیر ۲۵۰ مترمربع را برای پروژه‎تان انتخاب کرده باشید درنهایت می‏ توانید آپارتمانی ۴ طبقه بسازید. عوامل بسیاری در تعیین قیمت نهایی زمین موثرند.

عوامل موثر بر قیمت زمین در تهران

از عوامل موثر می‌توان به مجوز ساخت، کاربری، موقعیت مکانی، متراژ زمین و قرار داشتن در منطقه‎ای مناسب اشاره کرد. برای مثال اگر زمینی متراژ بالایی داشته باشد، قیمت بالاتری در مترمربع خواهد داشت نسبت به زمینی با همان موقعیت و با متراژ پایین‎تر و نیز اگر زمینی در منطقه‏ای تجاری و شلوغ قرار داشته باشد قیمت بالاتری خواهد داشت و این مسئله در مورد فضای مسکونی بالعکس است.

قیمت زمین در مناطق ۲۲گانه تهران، ۷ اردیبهشت‎ماه سال ۹۶

قیمت زمین در منطقه ۷ متنوع و به شرح زیر است (میلیون تومان)

داخل فرعی‌ها زمین ۱۰ تا ۱۵، بالای عباس آباد ۱۳ تا ۱۸، بر خیابان اصلی از ۲۰ تا ۶۰، خیابان سهروردی قسمت شمالی ۸۰، طرح اصلی سهروردی جنوبی و اطرافش ۹ تا ۱۲ و در خیابان اصلی ۲۵ .

هزینه ساخت‎و‎ساز به ازای هر مترمربع

هزینه ساخت به ازای هر مترمربع به عواملی چند بستگی دارد که مهم‏ترین آن، زمین است. در مرتبه بعدی هزینه پروانه ساخت، مصالح، نیروی کار و مشاعات قرار می‎گیرد.

هزینه جواز کسب در مناطق مختلف و بنا بر متراژ زمین و موقعیت آن و نیز میزان درخواست طبقات، پارکینگ و... متفاوت است که در شهرداری بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و دیگر موارد قیمت موردنظر تهیه و تایید می‏شود که جدای از هزینه مشاعات آب، فاضلاب و... در نظر گرفته می‎شود.

قیمت مصالح

قيمت مصالح ساختماني در بناها كه بخش مهمی از هزينه‌هاي وارده به برآورد ساخت و ساز را شامل مي‎شود در بخش‎های مختلف تقريبا برابر است و تفاوت چنداني ندارد.

اين كنار هم گذاشتن‎هاي قيمت مصالح، هزينه ساخت ساختمان را در قسمت مصالح چيزي در حدود ۰.۸ تا ١ميليون تومان شامل مي‎شود که بنا را بر استفاده از مصالح درجه اول گرفته‎ایم!

كه البته اين قيمت متوسط هزينه مصالح است و در قسمت‎هاي بالاي شهر كه ساختمان‎ها از كيفيت بالاتري برخوردارند، هزينه‌هاي مصالح كه بدون در نظر گرفتن قيمت متوسط به بالا لحاظ مي‎شود که شامل مصالح لوکس هم خواهد شد.

جدول هزینه ساخت وساز در مناطق ۲۲گانه تهران در تاریخ ۸ اردیبهشت‎ماه سال ۹۶

قیمت نهایی آپارتمان

بعد از این‏که ساخت‎وساز به پایان رسید و بعد از محاسبه هزینه‏ای صورت گرفته، قیمت آپارتمان بر اساس متر مربع تعیین می‏شود. البته در شرایط کنونی اغلب سازندگان مسکن، وقتی که قصد می‎کنند آپارتمانی را بسازند، قیمت آپارتمان را در همان منطقه در نظر گرفته و بعد از پایان کار قیمتی بالاتر از آپارتمان‏های مجاور ارائه می‏ کنند که این مسئله نیز می‏ تواند در ایجاد قیمت کاذب آپارتمان‎ها نیز تاثیرگذار باشد.

یکی از عوامل دیگر نرخ ۰.۱۵ درصدی تورم است که بنا به تغییرات در بازار سرمایه و مسکن پدید نمی‎آید بلکه با توجه به تورم آغاز سال جدید بر قیمت مسکن نیز افزوده می‎شود که از نگاه مشاوران املاک این گرانی بیشتر عاملی روانی دارد تا واقعی. اغلب سازندگان حوزه مسکن معتقد هستند که تصمیمات سازمان شهرداری در گرانی مسکن موثر بوده است. مهمترین مسئله نرخ جواز شهرداری است که بی‎قاعده افزایش پیدا کرده است. برای مثال شما برای زمینی با متراژ۱۲۰۰مترمربع در منطقه ۷ باید یک میلیارد تومان هزینه پول بدهید. الان شهرداری طبقه ششم برای ساخت نمی‏دهد اما طرح تجمیع -که براساس آن، دو مال که زمینی کنار هم دارند، دو زمین را یکی کرده و یک ساختمان را برای این دو زمین تعریف می‎کنند- را هم کنسل کرده است که به دو سازنده یک طبقه تشویقی می­داد.

قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران، ۷ اردیبهشت‎ماه ۹۶

*زیر مطهری ۶ تا ۷.۵ ، بالای مطهری و سمت اندیشه‌ها ۶ تا ۸، میرعماد حدود ۶ تا ۸ ، بالای عباس آباد ۸ تا ۸.۵، سهروردی تا پاشای سابق ۹ تا ۹.۵، خیابان مهناز ۸ تا ۱۱.۳، نوبخت ۱۰ تا ۱۲.۵ و خیابان پالیزی پایه از ۱۱.۲ تا ۱۶.

آیا آغاز کردن پروژه‏ای ساختمانی منطقی است

در مورد بازار مسکن و شرایط آن از مشاوران املاک پرسیدیم که عده‎ای شرایط را بد توصیف کردند و در رکود دانستند. اما گروه دوم نسبت به شرایط بازار مسکن خوشبین بوده و شرایط بازار را بهتر از گذشته توصیف کردند.

با توجه به شرایط بازار و پیش‎بینی‎هایی صورت گرفته از سازندگان مسکن پرسیدیم که آیا شرایط را برای آغاز پروژه‎های مسکونی مناسب می‏دانند یا خیر با پاسخ‎های متنوعی مواجه شدیم؛ گروه اول معتقد بودند اگر پولی که در این بخش سرمایه‏گذاری می‎شود در بانک قرار بگیرد سود بیشتری را برای سرمایه‎گذار به‎همراه خواهد داشت(که گروهی نیز با همین استدلال می‏گویند اگر سودبانکی پایین بیاید بازار مسکن وضعیت بهتری پیدا خواهد کرد) زیرا وقتی شما ساختمانی را می‏سازید که به‎سرعت تبدیل به پول نمی‎شود، سرمایه شما به کناری افتاده و درواقع شما متحمل ضرر می‎شوید.

گروه دوم اما به شرایط خوشبین بوده و بدترین حالت سود را برای سرمایه‏ گذاری در این حوزه ۳۰ تا ۴۰ درصد می‏ دانند و از گروهی از سازندگان صحبت به میان می‎آورند که روی داشتن سودی ۲۰۰درصدی حساب باز کرده اند.

عده‎ای نیز ساخت و ساز را امری سودآور دانستند که اگر شما قصد فروختن واحدهایتان را نداشته باشید می‎توانید آن‎ها را اجاره بدهید که باز هم سود خواهید کرد. در هر صورت شما چه بخواهید بفروشید و چه بخواهید اجاره دهید سود می‌کنید.

موردی که تقریبا همه در مورد آن متفق‌القول بودند این است که خرید و فروش در بازار مسکن نسبت به ساخت و سازی که در بازار می‌شود در وضعیت بدی قرار دارد و این شرایط به این دلیل برای سازنده بد است که اگر ۵ میلیارد‎تومان در این کار سرمایه گذاری کرده است و به سرعت می‌خواهد به ۱۰ میلیارد تومانش دسترسی داشته باشد نتواند و این پول به اندازه یک سال بخوابد به صرفه نیست.

مسئله این است که اگر قیمت نهایی و شرایط آپارتمان خوب و ایده‌ال باشد به سرعت به فروش می‌رود ولی اگر شرایط مناسب نباشد و قیمت بالا طبیعی است که بالای یک سال فروخته می‌شود ولی واضح است که اگر در طی یک سال قیمت ملک بالا برود شما با قیمت بالا آپارتمانتان را می‌فروشید و اگر پایین بیاید شما به قیمت پایین‌تری آن را می‌فروشید اما مسئله مهم این است که قیمت ملک در دو سال گذشته با امسال یکی نیست و رو به رشد است.

شرایط مسکن رو به رکود است آن هم به دلیل قیمت بالای ملک است اما هنوز مبادلات ادامه دارد اگر این میزان از مبادلات را نسبت به جمعیت تهران بخواهیم بسنجیم؛ در جنوب شهر چون قیمت‌ها پایین است مردم خیلی خوب خرید و فروش می‌کنند چون شما می‌توانید وام تهیه کنید و با صد میلیون تومان آپارتمان بخرید اما شما نمی توانید ۵ میلیارد ‏تومان قرض بگیرید و آپارتمان در مناطق بالا بخرید.

موردی که ساختمان سازی را تبدیل به امری سود آور یا ضرر ده می کند زمین است. اگر زمین در متراژ بالا باشد که بتوانید براساس طرح تفصیلی، ساختمانی با طبقات بالاتری بسازید ۳۰ تا ۴۰ درصد سود را می‎توان از این سرمایه‏ گذاری انتظار داشت که طرح تفصیلی و تراکم گرفتن شامل آیتم‎هایی چون عرض گذر کوچه، خیابان، متراژ زمین، موقعیت زمین و... می‎شود. بخش دیگری از سودآوری مربوط به این است که آپارتمان ساخته شده دارای امکانات مناسب و ایده‏آل برای به فروش رسیدن باشد.