اقدام اخیر بانک‌های مرکزی آمریکا و اروپا در افزایش نرخ بهره بانکی باعث کاهش «اشتهای خرید مسکن» در کشورهای مختلف جهان شد و بر روند رشد تورم ملکی، اثر کاهنده گذاشت. این واکنش ملکی به سیاست پولی نتیجه «وام خرید مسکن کارآمد و پرمصرف» در بسیاری از کشورهاست که مثل تیغ دو لبه در بازار ملک عمل می‌کند.
پیش‌تر بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره میزان اثرگذاری وام خرید مسکن در بازارهای ملکی جهان مشخص کرده بود، ارزش این تسهیلات به صورت میانگین بیش از ۷۵درصد از قدرت خرید مسکن افراد را پوشش می‌دهد. همین وابستگی تقاضای مسکن به وام بانکی -تسهیلات رهنی حداقل ۲۰ تا ۳۰ ساله- باعث شده هنگام رکود شدید در این بازار، از طریق کاهش نرخ بهره وام، عملیات تحریک تقاضای خرید خانه شکل می‌گیرد و در دوره‌‌‌ای مثل وضعیت فعلی اقتصاد کشورها که سیاست‌های انبساطی عصر کرونا باعث جهش تاریخی تورم مسکن شد، افزایش نرخ بهره وام مسکن باعث مهار تقاضای ملکی می‌شود. حدود دو ماه پیش در آمریکا، نرخ بهره وام خرید مسکن تا سطح ۵درصد افزایش پیدا کرد که بیشترین افزایش از بحران رکود ۲۰۰۸ بود.
در هفته‌‌‌های گذشته کشورهای مختلف اروپایی نیز نرخ بهره بانکی را بعد از حدود یک دهه، افزایش دادند. برای وام خرید مسکن، این افزایش نرخ به گونه‌‌‌ای است که هزینه دریافت تسهیلات نسبت به قبل، سه تا ۴ برابر شده است. این سیاست پولی، دمای بسیار بالای بازار مسکن هم به لحاظ عطش خریدها و هم از بابت شدت رشد قیمت‌ها را کنترل کرده است. با اینکه، زمان زیادی از اعلام یا اجرای این سیاست پولی در کشورهای مختلف جهان نگذشته اما تاثیر آن بر روندهای بازار مسکن به شکل محسوس - هر چند خفیف- مشهود شده است. «بلومبرگ» در گزارشی به بررسی این تحول در بازار جهانی مسکن پرداخته و پیش‌بینی کرده است، تا پایان ۲۰۲۲ سرعت رشد قیمت مسکن در آمریکا و خیلی از کشورهای اروپایی به نصف ۲۰۲۱ و فصل اول سال‌جاری میلادی کاهش پیدا می‌کند.
مساله «حباب قیمت» در بازارهای مسکن
اقتصاد جهان که در حال حاضر با تورم، آشفتگی بازار سهام و تنشی طاقت‌‌‌فرسا دست‌‌‌وپنجه نرم می‌کند، با مساله دیگری روبه‌روست که از بین رفتن رونق خرید و فروش در بازار مسکن است. بلومبرگ معتقد است از آنجا که بانک‌های مرکزی در سراسر جهان به سرعت نرخ‌های بهره را افزایش می‌دهند، افزایش هزینه‌‌‌های استقراض به این معنی است که افرادی که از قبل برای خرید ملک تلاش می‌کردند، اکنون با محدودیت مواجه هستند. کشورهایی مانند کانادا، ایالات متحده و نیوزیلند که بازارهای املاک مسکونی در آنها بسیار پررونق بود ناگهان بی‌‌‌رمق شده‌‌‌اند. رونق بازار مسکن این کشورها ناشی از نرخ‌های پایین وام مسکن و محرک‌‌‌های دولتی بوده است. تجزیه و تحلیل بلومبرگ نشان می‌دهد نسبت ترکیبی قیمت به اجاره و قیمت مسکن به درآمد از ۱۹ کشور عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) امروز بالاتر از قبل از بحران مالی سال ۲۰۰۸ است. این موضوع نشان می‌دهد که قیمت‌ها از اصول خود دور شده‌‌‌اند. مهار کردن قیمت‌های حباب‌‌‌دار مسکن بخش مهمی از اهداف بسیاری از سیاستگذاران است، زیرا آنها به دنبال فرونشاندن سریعترین تورم در دهه‌‌‌های اخیر هستند.
اما با توجه به نگرانی بازارها از چشم‌انداز رکود اقتصاد جهان، کاهش رشد بازار مسکن می‌تواند اثری موجی ایجاد کند، که ممکن است رکود اقتصادی را عمیق‌‌‌تر کند. کاهش قیمت مسکن، ثروت خانوارها را کاهش می‌دهد، اعتماد مصرف‌کننده را تضعیف می‌کند و به طور بالقوه توسعه آینده را محدود می‌کند. ساخت‌وساز و فروش املاک تقویت‌‌‌کننده فعالیت‌های اقتصادی در سراسر جهان است. در ایالات متحده و اروپای غربی، سقوط بازار مسکن منجر به بحران مالی شد و سیستم‌های بانکی، دولت‌‌‌ها و مصرف‌کنندگان را برای سال‌ها دچار مشکل کرد. اما مطمئنا فروپاشی اقتصادی به سبک سال ۲۰۰۸ بعید است. وام‌‌‌دهندگان استانداردها را بالابرده‌‌‌اند، پس‌‌‌انداز خانوارها هنوز زیاد است و بسیاری از کشورها هنوز با کمبود مسکن مواجه هستند.
بازارهای کار نیز پرقدرت هستند و ضربه‌‌‌گیر مهمی محسوب می‌‌‌شوند. بر اساس تحلیل بلومبرگ، بازارهای مسکن در نیوزیلند، جمهوری چک، استرالیا و کانادا در میان حبابی‌ترین بازارهای جهان قرار دارند و در برابر کاهش قیمت‌ها آسیب‌‌‌پذیر هستند. پرتغال به‌ویژه در منطقه یورو در معرض خطر است، در حالی که بازار مسکن اتریش، آلمان و هلند نیز حباب‌‌‌دار به نظر می‌‌‌رسند. بر اساس تجزیه و تحلیل رتبه‌‌‌بندی شرکت اس‌‌‌اندپی گلوبال در آسیا، قیمت مسکن در کره‌‌‌جنوبی نیز آسیب‌‌‌پذیر به نظر می‌‌‌رسد. در سایر نقاط اروپا، سوئد شاهد یک تغییر چشمگیر در مورد تقاضای مسکن بوده است. برخی از اقتصاددانان معتقدند کاهش قابل‌توجه در بازارهای مسکن دلیل مهمی است برای اینکه رشد اقتصادهای توسعه‌یافته احتمالا کند خواهد شد.
پیش‌بینی افت ۱۰درصدی قیمت مسکن
در حالی که در ۲۰۲۱ با رشد سالانه حدود ۳۰درصد قیمت مسکن در نیوزیلند به قله‌‌‌های سرگیجه‌‌‌آوری رسید، رشد قیمت در ۲۰۲۲ متوقف شده و این تغییر ناگهانی مردم را به تکاپو انداخته است. همه چیز در آوریل تغییر کرد، زمانی که بانک مرکزی نیوزیلند اقدامات جسورانه‌‌‌ای را برای مقابله با تورم انجام داد و نرخ رسمی را با ۵/ . درصد افزایش به ۵/ ۱درصد رساند، که بزرگ‌ترین افزایش آن در طول ۲۲ سال گذشته است. این نهاد به سرعت یک افزایش ۵/ ۰درصدی دیگر در ماه مه اعمال کرد و انتظار می‌رود نرخ بهره در سال دیگر به ۴درصد برسد. اقتصاددانان انتظار دارند قیمت مسکن در نیوزیلند در سال‌جاری حدود ۱۰درصد کاهش یابد و در نهایت ممکن است در حدود ۲۰درصد نسبت به اوج خود در اواخر ۲۰۲۱ کمتر شود. در حالی که برای بسیاری از صاحبان خانه این یک کاهش ناچیز در مقایسه با سود سهام عظیم در سال‌های اخیر است، احتمالا اثرات گسترده‌‌‌تری وجود خواهد داشت.
اقدام جسورانه برای تورم مسکن کانادا
بازار مسکن در کانادا به سرعت تغییر کرده است به طوری که برخی از خریداران حتی قبل از فروش، بخشی از دارایی خود را از دست می‌دهند. مانند سایر کشورها، آشفتگی در بازار مسکن کانادا ناشی از یک کمپین جسورانه برای افزایش نرخ بهره توسط بانک مرکزی است. این معیار در حال حاضر از ۲۵/ ۰درصد در ابتدای سال به ۵/ ۱درصد رسیده است. برخی از اقتصاددانان می‌‌‌گویند با انتظار نرخ‌های بالاتر، قیمت مسکن در پررونق‌‌‌ترین بازارها تا ۲۰درصد کاهش می‌‌‌یابد. و این تغییری شدید در کشوری است که طی دو سال از زمان شروع همه‌گیری شاهد افزایش بیش از ۵۰درصدی قیمت‌ها بوده است. با پیشی گرفتن سریع قیمت‌ها از رشد دستمزدها، امید برخی خریداران برای ورود به بازار ناشی از نرخ‌های پایینی بود که اکنون در حال جهش هستند.
کاهش تقاضای مسکن در آمریکا
به گفته شرکت فدرال وام‌‌‌های مسکن آمریکا (فردی مک)، نرخ وام مسکن امسال با سریعترین سرعت خود در طول نیم قرن گذشته افزایش یافته است. میانگین نرخ وام ۳۰ ساله در هفته گذشته به ۷۸/ ۵درصد رسید که بالاترین میزان از سال ۲۰۰۸ است. این امر منجر به کاهش قیمت برای سازندگان و فروشندگان خانه‌‌‌های موجود شد، زیرا تقاضا به سرعت کاهش می‌‌‌یابد. به گفته کارگزاری ردفین، تقریبا ۲۰درصد از فروشندگان خانه در ایالات متحده در دوره چهارهفته‌‌‌ای منتهی به ۲۲ مه، بیشترین کاهش قیمت را از اکتبر ۲۰۱۹ را داشته‌اند. این نسبت در برخی از بازارها بالاتر هم بوده است که در طول همه‌گیری به مقصدهای محبوبی تبدیل شده بودند. به گفته شرکت فدرال وام‌‌‌های مسکن آمریکا، پس از افزایش ۱۸درصدی در سال ۲۰۲۱، پیش‌بینی می‌شود قیمت خانه‌‌‌های ویلایی در آمریکا با میانگین نرخ ۱۰درصدی در سال ۲۰۲۲ و ۵درصدی در سال ۲۰۲۳ رشد کند.
دومین «حباب بزرگ مسکن» در چک
به گفته ویت هرادیل، اقتصاددان ارشد شرکت سرمایه‌گذاری مستقر در پراگ، جمهوری چک به دلیل نرخ بالای مالکیت خانه، تورم سریع و بیکاری پایین در اروپا متمایز است. همراه با سیستم منحصر به فرد مجوز ساخت‌وساز پیچیده و تقاضای فزاینده مهاجرانی که به دنبال کار در پایتخت هستند، این کشور با افزایش قیمت‌های خیره‌‌‌کننده‌‌‌ای روبه‌رو شده که از رشد درآمد پیشی گرفته است. بر اساس گزارش شرکت تجزیه و تحلیل داده سیک دیتا (CEIC data)، میانگین سه‌‌‌ماهه قیمت مسکن در جمهوری چک در دسامبر نسبت به سال قبل ۲۶درصد افزایش داشته است. تفاوت بین درآمد متوسط یک شهروند و قیمت املاک در این کشور اکنون یکی از بیشترین تفاوت‌‌‌ها در اتحادیه اروپاست و نگرانی‌های جدی در مورد شکل‌‌‌گیری حباب ایجاد می‌کند.
جمهوری چک در حباب اندازه‌گیری شده بلومبرگ رتبه دوم را دارد و پس از همسایه منطقه‌‌‌ای خود مجارستان قرارگرفته است. برای مهار تورمی که در ماه مه به ۱۶درصد رسید، بانک مرکزی چک سیاست پولی انقباضی اتخاذ کرده است که نرخ‌های بهره را به بالاترین سطح از ۱۹۹۹ رسانده است. به گفته آژانس داده اتحادیه اروپا یورواستات، قیمت‌ها در این کشور در سه ماه آخر ۲۰۲۱ در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، تقریبا ۲۰درصد افزایش یافته است. این وضعیت با تنش میان روسیه و اوکراین تشدید شده است که هزینه‌‌‌های انرژی و محدودیت دسترسی کارگران ساختمانی را افزایش داده است. هفته گذشته بانک مرکزی به طور غیرمنتظره‌‌‌ای نرخ بهره را نیم درصد افزایش داد. سرعت رشد بازار مسکن انگلستان پس از دو سال رو به کندی گذاشته است.
به عنوان بخشی از اقدامات در راستای کنترل همه‌گیری کرونا، خریداران مسکن از تمبر مالیاتی روی املاک تا ارزش ۵۰۰هزار پوند ( ۶۱۴هزار دلار آمریکا) بین جولای ۲۰۲۰ تا ژوئن سال گذشته معاف شدند که باعث افزایش بیشتر قیمت‌ها شد. بانک انگلستان در ماه‌‌‌های اخیر نرخ‌ها را پنج برابر افزایش داده است و پیش‌بینی می‌شود افزایش بیشتری نیز در پیش باشد. این مساله می‌تواند با افزایش عرضه مسکن همزمان با عجله مالکان برای اجتناب از کاهش ارزش ملک منجر به کاهش رونق بازار مسکن شود. در حال حاضر، تاییدیه وام‌‌‌های مسکن جدید به کمترین میزان در دو سال اخیر رسیده است. بر اساس نظرسنجی موسسه سلطنتی نقشه‌‌‌برداران خبره، درخواست خریداران در ماه مه پس از هشت ماه افزایش پیاپی، کاهش یافت.
- 11
- 4
