رمزگشایی از وضعیت غیرعادی بازار ملک سال ۹۸

صاحب نظر برجسته بخش خانه منشأ ایجاد بن بست در قسمت های گوناگون بازار مسکن اعم از بازار ساخت وساز و دادوستدهای خرید ملک را تشریح کرد.

حسین عبده تبریزی، اقتصاد دان و صاحبنظر برجسته بخش مسکن با حضور در رسانه تصویری اینترنتی اکو ایران- برنامه متراژ در تشریح شرایط پیش روی بازار خانه در سال ۹۹ بیان کرد :برغم افزایش شدید قیمت ها وناتوانی ۹۰ درصد از متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در شهر تهران وضعیت بازار ملک بنا بر یک دلیل عمده در وضعیت غیرعادی قرار گرفته است.به این مفهوم که آنچه عامل امتداد روند رشد قیمت ها در شرایط فعلی شده است به اعتقاد به پیدایش معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در آینده مربوط می شود.

عبده تبریزی معتقد است این اعتقاد به معجزه بابت تصور افزایش قیمت ها در آینده نه تنها در بازار خانه بلکه در بازار سایر دارایی ها من جمله بازار بورس و اتومبیل هم وجود دارد. در واقع آنچه در شرایط فعلی خریداران را تشویق به خرید مسکن، خودرو یا سهام می کند و منجر به ادامه روند رشد قیمت ها در شرایطی که واقعیت بازار هیچگونه کشش و ظرفیتی برای رشد قیمت ها ندارد، می شود، انتظار برای ادامه روند افزایش قیمت هاست. شبیه شرایطی که در بازار مسکن موجود است در بازار خودرو نیز هست چه بسا در خصوص خودروهای کار، خرید خودرو عملا با مقصود درآمدزایی انجام نمی شود زیرا نرخ ها در شرایط فعلی بگونه ای است که شخص با کار برروی خودرو نمی تواند بهای اتومبیل را تامین کند.

او ماشین را می خرد تا با بهای بالاتر به فروش برساند.همچنین عطش خرید در بازار بورس به علت ارزش سهام نیست بلکه به سبب اعتقاد به بروز معجزه در بازار و روند صعودی افزایش قیمت در این بازار است. او تأکید کرد:با توجه به فقدان کشش و ظرفیت در واقعیت بازارهای اقتصادی مانند بازار مسکن، سهام و خودرو در صورتی که اعتقاد به بروز معجزه از طرف مردم آزاد شود میتوان امیدوار به ریزش نرخ ها در بورس، خانه و ماشین بود.

هم اینک نه سمت عرضه مسکن قادر به متعادل سازی قیمت هاست و نه سمت تقاضا از توان مالی کافی برای خرید ملک بهره مند است.این اعتقاد به معجزه به مفهوم خرید گران قیمت به انگیزه گران تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن مبدل شده است.آنچه برغم نبود توان خرید در ۹۰ درصد متقاضیان مصرفی منجر به استمرار رشد قیمت ها در بازار مسکن سال ۹۸ گردید به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته بازان مربوط می شود.در واقع دلیل ادامه روند صعودی قیمت ها به رغم فقدان تقاضای مصرفی مؤثر، خریدوفروش های سفته بازان و تقاضای آن ها است.

همین مسئله یعنی ادامه روند صعودی قیمت ها در بازار مسکن منجر به رسیدن روابط قیمتی مسکن و نرخ های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد خود شده است. علل این موضوع آن است که امتداد روند افزایشی قیمت مسکن ناشی از پیدایش سفته بازی در این بازار است ولی به علت مصرفی بودن بازار اجاره و دور بودن این بخش از بازار ملک از حضور و ورود سفته بازها، سطح اجاره بها پابه پای رشد قیمت مسکن فزونی نیافته است.هر چند اجاره بها کماکان از نظر قشر مصرف کننده یعنی مستاجرها بالاست.

در حالیکه نسبت بین متوسط قیمت مسکن و میانگین سطح اجاره بهای سالانه در سال های قبل تا به حال- از دهه ۷۰- عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده است ولی این نسبت اکنون به عدد ۲۸ رسیده است.هم این نسبت و هم فقدان خریدار مصرفی در بازار این انتظار را تقویت می کند که بازار مسکن در سال آتی با افزایش محسوس نرخ ها در دادوستدهای خرید آپارتمان روبرو نشود. او در جواب به این سؤال که آیا بازار مسکن در سال ۹۹ هم شرایطی شبیه سال ۹۸ خواهد داشت و روند رشد قیمت ها امتداد پیدا خواهد کرد ذکر کرد:به علت نبود ظرفیت در سمت واقعی بازار مسکن یعنی تقاضای مصرفی، وضعیت فعلی و تداوم رشد افسار گسیخته قیمت ها قابل تداوم نیست.

چون این روند افزایشی حقیقت و توجیه اقتصادی ندارد و آنقدر دور نیست که زمان متوقف شدن رشد قیمت ها و بعد از آن روند کاهش قیمت های واقعی( ثبات قیمت اسمی) در بازار ملک مشاهده شود.هر چند نمی توان بطور دقیق بیان کرد که حتماً این رخداد در سال ۹۹ تجربه خواهد شد.با این حال به شرط ثبات در شرایط پارامترهای درونی وبیرونی تاثیرگذار، بازار مسکن در سال ۹۹ به لحاظ قیمتی باید بازاری در وضعیت ثبات قیمت و به لحاظ معاملاتی در حد و حدود معاملات انجام شده در سال ۹۸ باشد.در واقع این انتظار وجود ندارد که نرخ مسکن در سال ۹۹ با شتاب رشد قیمت در سال ۹۸ فزونی پیدا کند.

در واقع انتظار بر این است که قیمت مسکن ماکزیمم در حول و حوش تورم عمومی نوسان داشته باشد و بازار به لحاظ نبض و تعداد معاملات خرید اختلاف چندانی با سال ۹۸ نداشته باشد.در مورد نبض معاملات مسکن در سال ۹۹ هم باید گفت که حتی در صورت ریزش ۲۰ درصدی سطح قیمت ها باز هم چندان گشایشی در کار تقاضای مصرفی ایجاد نخواهد شد به دلیل آن که نرخ مسکن در شرایط فعلی آنقدر بالاست که تنزل ۲۰ درصدی قیمت هم نمی تواند خانه را با توان خرید خانوارهای مصرفی مطابق کند.هر چند الزامی است نوعی ریزش و سقوط قیمتی در بازارهای اقتصادی من جمله بازار مسکن اتفاق بیفتد.این ریزش و سقوط قیمتی در بخش مسکن در قالب ثبات قیمت اسمی خواهد بود که فی الواقع در طول چند سال، تورم منجر به تقلیل قیمت حقیقی در بازار ملک می شود.

عبده تبریزی در عین حال از اثر یک متغیر بر بازار ملک بعنوان متغیر پیشران بر تحولات احتمالی بازار مسکن سال بعد می گوید.به گفته او متغیر پیشران در تحولات احتمالی بازار مسکن سال ۹۹ تحولات قیمت ارز است.هر چند بانک مرکزی پیش بینی کرده در سال آتی تقاضای هیجانی و چندانی برای خرید ارز وجود ندارد و بدین ترتیب نوسان نرخ ارز محسوس و قابل توجه پیش بینی نمی شود.

وی در عین حال به یک متغیر خطرناک تر یعنی بحران کمبود عرضه مسکن های کوچک متراژ اشاره می کند.به گفته عبده تبریزی در سال بطور میانگین حداقل ۶۰۰ هزار تقاضای مسکن کوچک متراژ ناشی از ازدواج های جدید وجود دارد ، این در حالیست که حتی اندک سرمایه گذاری هایی که هم اکنون در بخش مسکن و ساختمان شاهد هستیم عمدتاً این استدعا را هدف عرضه خویش قرار نمی دهند و این مسئله بسیار خطرناک است.او همینطور با اشاره به سرعت بیشتر افزایش قیمت زمین در قیاس با نوسانات قیمت خانه در سال های گذشته اظهار کرد :بازار زمین در سال های گذشته اغلب در اختیار سفته بازان بوده است و سفته بازی در بازار زمین بیش از سفته بازی در بازار مسکن بوده است.

همین موضوع در کنار عرضه محدود وانحصاری زمین منجر به شتاب گرفتن افزایش قیمت در این بازار شده است.نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در شرایط فعلی به بالاترین حد خود از دهه ۷۰ تا به حال یعنی به عدد ۴/ ۱ رسیده است که بالاترین نسبت در ۲۸ پارسال است.در فقدان یک نظام مالیاتی منسجم وکارآمد برای مهار رشد غیرمنطقی قیمت زمین بسیاری از سرمایه ها که می توانست به بخش های مولد اقتصاد هدایت شود صرف سوداگری در بازار زمین شد.

او مهم ترین راه حل فعلی برای حمایت از تقاضای مصرفی در بازار مسکن را گسترش بازار رهن اعلام کرد.به گفته عبده تبریزی دولت در صورتی که منابعی در اختیار دارد باید این منابع را صرف اختصاص یارانه سود برای پرداخت تسهیلات موثر و کارآمد به متقاضیان مصرفی کند.به گفته وی هم اینک نرخ تمام شده پول در بانک ها لااقل ۲۰ درصد است که با چنین نرخی و بدون پرداخت یارانه سود از طرف دولت، پرداخت وام دراستطاعت به متقاضیان مقدور نیست.