شنبه ۰۸ آذر ۱۳۹۹
۰۹:۰۳ - ۲۹ مهر ۱۳۹۹ کد خبر: ۹۹۰۷۰۱۶۳۴
مسکن، راه، عمران

بیراهه مالیاتی در بازار مسکن/ پنت هاوس ۴۰۰ متری بدون مالیات؛ مالیات سنگین برای آپارتمان ۷۰ متری!

مالیات مسکن,اخبار اقتصادی,خبرهای اقتصادی,مسکن و عمران
میلتون فریدمن، اقتصاددان نامدار قرن بیستم در جمله ای نغز چنین می گوید:« مالیات هر چه قدر هم که کم باشد، باز هم زیاد است.» هرچند در نظر اول این جمله امکان دارد اندکی عجیب بنظر برسد، ولی در یک بررسی دقیق تر میتوان به درستی آن پی برد.

مالیات مستقیم با کاهش انگیزه درآمدزایی در آحاد اقتصادی، گاه میتواند حتی ترمزی بر رشد اقتصادی به حساب آید و مالیات های غیرمستقیم یا مالیات بر مصرف با اغتشاش در سیگنال های قیمتی به تخصیص غیربهینه منابع منجر می شود. ولی به هر حال دولت های جهان مخصوصا آن ها که از چاه های نفتی بی نصیب هستند، برای تامین هزینه کالاهای عمومی همچون نظم داخلی، دفاع ملی، دستیابی به حداقل استانداردهای آموزشی و بهداشتی راهی جز توسل به این شر واجب ندارند.

هرچند هم دولت ها و هم احزاب در سراسر جهان چاره ای جز قبول این اصل کلی ندارند، ولی درباره‌ی نرخ بهینه مالیاتی، افراد مشمول مالیات، میزان معافیت ها، چگونگی تشخیص ازسوی مودیان و مکانیزم جمع آوری درآمدها با یکدیگر مجادلات بسیاری دارند که تاکنون در مورد آن اجماعی حاصل نشده است. برای مثال حزب دموکرات در آمریکا یا حزب کارگر در بریتانیا که پایگاه اجتماعی خود را بر طبقات متوسط و پایین درآمدی بنیان نهاده اند، بر افزایش نرخ های مالیاتی و در نتیجه تقویت پوشش های تامین اجتماعی تأکید دارند. در نظر آن ها مالیات نقش رابین هود در جنگل های ناتینگهام را بازی می کند که باید هرچه بیشتردست در جیب ثروتمندان کند و هرچه بیشتر از فقرا حمایت کند. در سوی دیگر حزب جمهوری خواه در آمریکا و حزب محافظه کار در بریتانیا قرار دارند که معتقدند نرخ های بالای مالیاتی نتیجه ای جز سرکوب انگیزه آحاد اقتصادی در بر ندارند و به همین دلیل بر کاستن از بار مالیاتی افراد حقیقی و حقوقی تأکید می ورزند.

پس از تشکیل مجلس جدید در کشور ایران، نمایندگان با ارائه طرحی خواستار اعمال نرخ های بالای مالیاتی بر خانه های خالی شدند تا از طریق نقره داغ کردن مالکان این واحدها، سمت عرضه در بخش اجاره تحریک شود و از این بابت قیمت ها نیز در این بازار آهنگ نزولی را در پیش گیرند. به نظر میرسد در این خصوص هم، همچون سایر مسائل اقتصادی، مسئله به اشتباه بیان شده و درنتیجه پاسخ مناسبی نیز به آن ارائه نشده است.

اجرای سیاست های سرکوب مالی در دهه های اخیر که نرخ سود سپرده های بانکی را پایین تر از تورم نگاه داشته است، پس انداز بسیاری از خانوارهای ایرانی را به سوی بازارهای دارایی همچون مسکن، طلا، ارز و... سوق داده است و این امر بالاخص در شرایط فعلی که هم تورم و هم انتظارات تورمی در سربالایی صعود قرار دارند، محسوس است. در مورد طلا و ارز از آنجا که در منازل یا صندوق ها محبوس شده اند، درآمدی از نگهداری آنها ایجاد نمی شود و فقط عایدی سرمایه به آنها اختصاص می یابد. ولی در مورد مسکن علاوه بر عایدی سرمایه حاصل از افزایش قیمت ها، اجاره آنها نیز می تواند ممر درآمد دیگری باشد.

جالب است که این دو عایدی را با یکدیگر مقایسه کنیم. آمار رسمی در شهریورماه امسال حکایت از آن دارند که میانگین افزایش قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران ۹۲ درصد و نسبت قیمت به اجاره در تهران در حوالی رقم ۳۴ درصد قرار دارد. این اعداد حاوی اطلاعات بسیار مهمی است. برای مثال آپارتمانی که در شهریورماه ۹۸ در شهر تهران یک میلیارد تومان قیمت داشته است، در شهریورماه امسال قیمت آن به ۹۲/ ۱ میلیارد تومان رسیده است؛ یعنی ۹۲۰ میلیون تومان عایدی سرمایه حاصل از آن بوده است. ولی عایدی اجاره همین ملک در طول یک سال حدود ۳۰ میلیون تومان بوده است که تقریباً یک سی ام عایدی حاصل از افزایش قیمت واحد است. ضمن آنکه اجاره ملک هزینه هایی مانند ریسک عدم تخلیه مستاجر و نیز هزینه استهلاک را دربردارد. پس در این شرایط بسیار طبیعی است که بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی بالاخص نوساز از اجاره واحد منصرف شوند و فقط به عایدی سرمایه ای آن اکتفا کنند.

حال فرض کنید، دولت برای تنبیه این محتکران واحدهای مسکونی، نرخ های مالیاتی بالایی وضع کند، تا آنها را به اجاره دادن واحدها تشویق کند. سوال اول آنکه معیار مشخصی برای تشخیص مودیان مشمول این مصوبه وجود دارد؟ فردی ممکن است ملکی را برای یک یا دو روز در هفته استفاده، یا اجاره نامه صوری با یکی از بستگانش با قیمت نازل منعقد کند، آیا نظام مالیاتی قادر به تشخیص سره از ناسره در این موارد است؟ اخیرا سامانه ای برای اطلاعات خانه های خالی در اختیار عموم قرار گرفته است که مملو از خطاهای نوع اول و نوع دوم است. یعنی چه بسیار افرادی که مشمول این مصوبه هستند، ولی اسم آنها درج نشده است و چه بسیار افرادی که مشمول این مصوبه نیستند، ولی اسم آنها درج شده است.

اکنون تصورکنید از این خطای آشکار چشم پوشی می کنیم و فرض را بر این قرار دهیم که این سیستم آنقدر دقیق طراحی شده است که می تواند مو را از ماست بیرون بکشد. هر نظام مالیاتی باید قادر باشد دو اصل بنیادین عدالت افقی و عدالت عمودی را محقق کند. عدالت افقی به این معنا است که همه افرادی که شرایط یکسانی دارند، باید مالیات یکسانی پرداخت کنند و عدالت عمودی به این معنا است که اگر فردی وضعیت مالی بهتری دارد، متناظر با مکنت بیشتر خود، مالیات بیشتری نیز پرداخت کند.

اکنون فرض کنید فردی یک پنت هاوس ۴۰۰ متری در یکی از مناطق شمالی تهران دارد که در آن زندگی می کند و در مقابل فرد دیگری دو واحد آپارتمان ۷۰ متری در یکی از مناطق فقیرنشین شهر تهران دارد که در یکی سکونت گزیده و دیگری را بعنوان پس انداز برای فروش در روز مبادا نگه داشته است. بر مبنای این مصوبه، فرد ساکن پنت هاوس از پرداخت مالیات معاف است؛ درحالی که فرد ساکن مناطق جنوبی تهران باید مبلغ هنگفتی بابت مالیات پرداخت کند که مشخص است با هیچ یک از معیارهای عدالت افقی و عمودی سازگارنیست.

اگر دولت مایل به دریافت مالیات در بازار مسکن است، این امر می تواند به صورت شارژ سالانه یا دریافت مالیات بر عایدی سرمایه انجام گیرد که در آن هر دو معیار عدالت افقی و عمودی رعایت شده اند. شارژ سالانه، همچون هزینه شارژ آپارتمان های یک ساختمان مسکونی بر اساس متراژ آنها پرداخت می شود. به منظور حمایت از اقشار آسیب پذیر ، دولت می تواند واحدهای مسکونی در برخی از نقاط محروم را یا واحدهایی را که قیمت بازار آنها از حد مشخصی پایین تر است، از پرداخت مالیات معاف کند؛ ولی بقیه واحدها را ملزم کند که هر سال طبق ارزش بازار آنها مبلغی را بعنوان شارژ سالانه پرداخت کنند. اگرچه این مبلغ اکنون تحت عنوان عوارض شهرداری دریافت می شود، ولی عملا مقدار آن به حدی ناچیز است که بخش کوچکی از بودجه شهرداری را پوشش می دهد و عمدتا مالکان واحدها تا هنگام نقل و انتقال، انگیزه ای برای پرداخت عوارض شهرداری ندارند.

در واقع هزینه های اداره شهر تقریباً بطور یکسان بین فقرا و اغنیا تقسیم شده است که کاملاً مغایر با معیارهای عدالتی فوق الذکر است. جالب است که در هنگام ساخت یا سرمایه گذاری، شهرداری مبالغ هنگفتی را بابت هزینه تراکم، بیمه و عوارض نهادهای گوناگون دریافت می کند؛ ولی آن هنگام که واحد به اتمام رسید و پایان کار گرفت، عملا دیگر مبلغی از مالک دریافت نمی شود. این امر همچون آن است که موقع ساخت یک کارخانه، دولت مالیات بسیاری از سرمایه گذار دریافت کند؛ ولی آن هنگام که کارخانه به بهره برداری و سودآوری رسید، دیگر از آن مالیاتی دریافت نکند.

مساله دیگر وضع مالیات بر عایدی سرمایه است. همان گونه که در مثال قبلی دیدیم اگر فردی آپارتمانی را به ارزش یک میلیارد تومان در شهریورماه۹۸ در اختیار داشته است، در شهریورماه امسال ۹۲۰ میلیون تومان بعنوان عایدی سرمایه به دارایی وی اضافه شده است که از این بابت هیچ گونه مالیاتی پرداخت نمی کند. حال فرض کنید که یک ممیز مالیاتی تشخیص دهد یک فعال اقتصادی در بنگاه خود در یک سال اخیر۹۲۰میلیون تومان درآمد داشته است؛ در این صورت وی باید مبلغ ۲۳۰ میلیون تومان بابت مالیات عملکرد به اداره دارایی واریز کند؛ درحالی که صاحب آپارتمان که در شرایط کاملا یکسانی قرار دارد( عدالت افقی) از پرداخت مالیات معاف است. شاید به دلیل همین ضدانگیزه های موجود در ساختار مالیاتی است که افراد ترجیح می دهند منابع خود را به جای تخصیص به سرمایه گذاری صنعتی، به ساخت و ساز شهری اختصاص دهند، جایی که هم از سود سرشاری برخوردار هستند، هم از دخالت های دستوری دولت مصون و در نهایت ریالی هم بابت مالیات به جیب دولت نمی ریزند.

  • 12
  • 6
۵۰%
sarpoosh
با این خبر موافقم با این خبر مخالفم
همه چیز درباره
نظر شما چیست؟
انتشار یافته: ۰
در انتظار بررسی:۰
غیر قابل انتشار: ۰
جدیدترین
قدیمی ترین
مشاهده کامنت های بیشتر
آنگلا مرکل,زندگینامه آنگلا مرکل,زندگی نامه آنگلا مرکل زندگینامه آنگلا مرکل (+ تصاویر)

زاده:۱۷ ژوئیهٔ ۱۹۵۴

زادگاه:هامبورگ، آلمان غربی

شغل:صدراعظم آلمان 

اقامتگاه:برلین،  آلمان

محل تحصیل:دانشگاه لایپزیگ ( لیسانس علوم)

ادامه
باباطاهر,اشعار باباطاهر,شعرهای باباطاهر زندگی نامه باباطاهر شاعر و دوبیتی سرای اواخر سده چهارم و پنجم

زادگاه: لرستان یا همدان

زاده: ۳۲۶ خورشیدی

پیشه: شاعر، دوبیتی سرا

ملیت: ایرانی

زمینه کاری: شعر، موسیقی

ادامه
لویی پاستور,نظریات لویی پاستور,لوئی پاستور زندگی نامه لویی پاستور دانشمند فرانسوی مشهور (+ تصاویر)

زاده: ۲۷ دسامبر ۱۸۲۲

زادگاه: ایالت دول، ژورا

ملیت: فرانسه

محل تحصیل: اکول نرمال سوپریور، دانشگاه پاریس

فوت: ۲۸ سپتامبر ۱۸۹۵

ادامه
دراگان اسکوچیچ,زندگی نامه دراگان اسکوچیچ,دراگان اسکوچیچ اهل کشور بیوگرافی دراگان اسکوچیچ (+ تصاویر)

زادگاه: رییکا، یوگسلاوی سابق

قد: ۱٫۸۱ متر

زاده: ۳ سپتامبر ۱۹۶۸

پست: هافبک

مدرک تحصیلی: لیسانس حرکت شناسی

پیشه: مربی فوتبال

ادامه
ایلان ماسک,بیوگرافی ایلان ماسک,زندگی نامه ایلان ماسک زندگی نامه ایلان ماسک و کارآفرینی های او (+ تصاویر)

زادگاه: پرتوریا، آفریقای جنوبی

زاده: ۲۸ ژوئن ۱۹۷۱

محل زندگی: لس آنجلس

ملیت: آمریکایی، کانادایی، آفریقای جنوبی

پیشه: مهندس، مخترع، بنیانگذار و کارآفرین

ادامه
محمدحسین کنعانی زادگان,علاقه محمدحسین کنعانی زادگان به پرسپولیس,افتخارات  محمدحسین کنعانی‌زادگان بیوگرافی محمدحسین کنعانی زادگان + تصاویر اینستاگرامی

زادروز: ۳ فروردین ماه ۱۳۷۳

زادگاه: آبادان، ایران

قد: ۱٫۸۸ متر

پست: دفاع وسط / دفاع راست

ملیت: ایرانی

ادامه
جیل بایدن,تصاویر جیل بایدن,بیوگرافی جیل بایدن بیوگرافی جیل بایدن، همسر جو بایدن (+ تصاویر خانوادگی)

زاده: ۵ ژوئن ۱۹۵۱

محل تولد: هامونتن، نیوجرسی

ملیت: ایالات متحده آمریکا 

حزب سیاسی: دموکرات

همسران: بیل استیونسون، جو بایدن

فرزندان: اشلی، بی، هانتر

ادامه
بیدل دهلوی,زندگینامه بیدل دهلوی,بیدل دهلوی زندگی نامه زندگی نامه بیدل دهلوی شاعر پارسی گوی هندی

متولد: ۱۰۵۴ هجری قمری

زادگاه: پتنه هندوستان

فوت: ۴ صفر ۱۱۳۳ (قمری)

آرامگاه: قریهٔ خواجه رواش کابل

پیشه: شاعر

ادامه
پروفسور سمیعی,بیمارستان پروفسور سمیعی در آلمان,پروفسور سمیعی بیوگرافی بیوگرافی پروفسور سمیعی و افتخاراتش (+ تصاویر مجید سمیعی)

زادهٔ: ۲۹ خردادماه ۱۳۱۶

زادگاه: تهران 

محل زندگی: هانوفر، آلمان

ملیت: ایرانی و آلمانی

محل تحصیل: دانشگاه یوهانس گوتنبرگ

پیشه: جراحی مغز و اعصاب

ادامه
ویژه سرپوش