به گزارش دنیای اقتصاد، رشد تند قیمت مصالح ساختمانی در تهران طی بهار امسال، یک پیام ساده دارد و یک پیام« نیازمند رمزگشایی». پیام اول، تغییر معادله هزینه ساخت مسکن است که دست کم حدود ۲۰درصد نسبت به ابتدای سال افزایش یافته است. این میزان تورم فصلی در بازار نهاده های ساخت خانه، سومین صعود بزرگ قیمت ها در این بازار طی یک سال گذشته است. ولی پیام دوم با« دید کامل به نبض بلندمدت قیمت ها» قابل دریافت است. طی دوره جهش، تورم مصالح ساختمانی از تورم مسکن جاماند و اکنون در فاز تنظیم است. سه سناریو از آینده ساخت، بررسی شد.
نرخ رشد فصلی و نقطه ای قیمت مصالح ساختمانی در تهران مربوط به بهار ۱۴۰۰ که به تازگی منتشر شده، دو پیام ساده و نیازمند رمزگشایی دارد. به گزارش« دنیای اقتصاد»، گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت میانگین مصالح ساختمانی در شهر تهران، روایتی از تغییرات این شاخص ارائه می کند که حاوی نکات مهمی برای فعالان ساختمانی است. این گزارش نشان می دهد تورم هزینه ساخت مسکن از بابت مصالح ساختمانی به لحاظ فصلی در بهار ۱۴۰۰ حدود ۱۹ درصد بوده و به لحاظ نقطه ای( در مقایسه با سه ماه بهار سال ۹۹) ۱۰۱ درصد بوده است. پیام ساده این میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی این است که قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با بهار پارسال تقریباً دو برابر شده و این سومین رشد تند فصلی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته است. تورم فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در تابستان ۹۹ نیز حدود ۳۰ درصد و در پاییز همان سال ۲۲درصد بوده است. به این ترتیب طی یک سال اخیر، قیمت مصالح ساختمانی برای سومین بار به صورت فصلی جهش داشته است. بخش دیگر پیام ساده این تغییرات قیمت این است که در بهار امسال دومین صعود شدید تورم نقطه ای قیمت مسکن طی حدود چهار سال اخیر رقم خورده است. اولین صعود شدید نیز در پاییز پارسال رخ داد، طوری که تورم فصلی ۱۰۱ درصدی در آن مقطع زمانی رقم خورد. همینطور این نکته قابل توجه است که رشد تند فصلی و نقطه ای هزینه ساخت یا شاخص قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته نیز به صورت مقطعی تکرار شده است.
اما پیام دوم آمار تورمی جدید از بازار مصالح ساختمانی که نیازمند رمزگشایی است، به این سؤال پاسخ می دهد که چرا در فصلی که قیمت مسکن در تهران حدود ۲ درصد رشد کرد و انتظارات تورمی غالب در بازار کاهشی بود و از طرفی رکود ساختمانی سنگین نیز هم چنان در بازار ساخت و معاملات حاکم است، مصالح ساختمانی تا این حد رشد کرده است؟ به بیان دیگر، مصالح ساختمانی در حالی به صورت فصلی ۱۹ درصد رشد قیمت میانگین داشته که در مسکن این میزان رشد در بازه سه ماهه ۲ درصد بوده است؛ همچنین شاخص قیمت کالاها و خدمات سبد مصرفی خانوار( تورم عمومی) در بهار امسال نسبت به زمستان ۷/ ۶ درصد رشد کرده است. در سایر بازارها نیز رشد قیمت به مراتب کمتر از تغییرات قیمت تورم مصالح ساختمانی بوده است. میزان تورم نقطه ای مسکن در بهار امسال ۷۰ درصد و تورم عمومی ۵۲ درصد بوده است اما در همین بازه یک ساله تورم مصالح ساختمانی ۱۰۱ درصد ثبت شده است.
« دنیای اقتصاد» از علت این تغییرات قیمت شدید در بازار مصالح رمزگشایی کرده تا گره ذهنی سازندگان و فعالان بازار مسکن که به دنبال مشاهده افت قیمت مسکن در بهار با وجود افزایش قیمت مصالح، پیچیده تر از قبل شده و نمی دانند در این وضعیت که انتظارات تورمی در بازار مسکن منفی اما قیمت مصالح مثبت است، چطور باید در بازار ساخت و ساز فعالیت کنند، گشوده شود.
بررسی« دنیای اقتصاد» که برای مخابره پیام دوم برای پاسخ به راز خیز قیمت ساخت خانه در بهار ۱۴۰۰ انجام شده است ، در بازه ای انجام شده که دید کاملی از تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در سیکل اخیر رونق – رکود مسکن ارائه دهد. در واقع برای داشتن یک زاویه دید کامل در این حوزه، بهترین دوره زمانی بررسی یعنی از ابتدای سال ۹۶ که پیش رونق مسکن آغاز شد تا پایان فصل بهار ، روند تغییرات قیمت نهاده های ساختمانی مورد بررسی قرار گرفته است. تا سال ۹۶ دوره تخلیه حباب و پساجهش قیمت مسکن که قبل از آن در سال ۹۲ جهش کرده بود، سپری شد و از سال ۹۶ افت قیمت اسمی و واقعی قیمت مسکن به صورت کامل متوقف شد.
از نیمه ۹۶ نیز به تدریج رشد معاملات زمینه رشد قیمت مسکن را رقم زد و در نهایت در سال ۹۷ همزمان با وقع شوک ارزی، قیمت مسکن جهش کرد. بررسی« دنیای اقتصاد» نشان می دهد در آن مقطع زمانی و دو سال بعد یعنی سال های ۹۸ و ۹۹، به جای اینکه رشد قیمت مسکن تابعی از رشد قیمت مصالح ساختمانی باشد، تابع متغیرهای بیرونی و مهم تر از همه تابع انتظارات تورمی بوده است. البته در دو سال اخیر قیمت زمین نیز جهش کرد و همین موضوع با توجه به اهمیت زمین بعنوان یکی از اجزای اصلی ساخت مسکن، به تورم مسکن دامن زد. ولی در این مدت رشد قیمت مسکن هم از تورم زمین و هم از تورم مصالح ساختمانی جلو زد. این استقلال نسبی جهش قیمت مسکن نسبت به هزینه تولید( ساخت) موجب شد از سال ۹۶ تا پایان بهار ۱۴۰۰ در حالی که قیمت مسکن در تهران ۹/ ۶ برابر شده بود، شاخص قیمت مصالح ساختمانی ۵/ ۵ برابر شود. اگر بهار امسال که بازار مصالح فوق العاده متلاطم شد را از آمار تغییرات قیمت حذف کنیم، شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پایان سال ۹۹ نسبت به ابتدای سال ۹۶ حدود ۵/ ۴ برابر شده و این در حالی است که در این بازه مسکن در همان حدود ۹/ ۶ برابری رشد داشته است.
از طرفی قیمت زمین نیز در پایان بهار ۱۴۰۰ نسبت به سال ۹۶ حدود ۱/ ۷ برابر شده است و این یعنی مصالح در طول پنج سال اخیر از مسکن و زمین جا مانده است. از آنجا که در سه سال اخیر، جهش قیمت مسکن مستقل از هزینه ساخت، به ویژه مصالح تحت‌تأثیر انتظارات تورمی بوده و سفته بازی در آن نقش اول را داشته است و با توجه به رابطه معنادار سطح قیمت نهاده های یک محصول و قیمت تولید، اکنون به نظر می رسد بازار مصالح در حال تنظیم قیمت در نسبت با قیمت مسکن است؛ چراکه میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی در سه سال جهش پیاپی قیمت مسکن، همواره کمتر از سطح قابل تنظیم بوده است. آنچه عقب ماندگی تورم مصالح از تورم مسکن را نشان می دهد، میانگین رشد سالانه قیمت مصالح و مقایسه آن با رشد قیمت مسکن است، در سال ۹۶ میزان تورم هر دو بازار تقریباً برابر و حدود ۱۰ درصد بوده است. در سال ۹۷ تورم مصالح ساختمانی ۴۷ درصد و تورم مسکن ۷۰ درصد بوده است. در سال ۹۸ این تورم به ترتیب در بازار مصالح و مسکن ۳۵ و ۶۲ درصد بوده و در سال ۹۹ نیز مصالح در حالی ۷۶ درصد رشد کرد که قیمت مسکن رشد ۸۰ درصدی نسبت به یک سال قبل از آن داشته است.
به این ترتیب در طول چهار سال قبل از ۱۴۰۰ همواره تورم مصالح از مسکن عقب مانده بود تا اینکه در بهار امسال رویه متفاوت شد، طوری که این بار تغییرات قیمت مصالح از مسکن پیشی گرفته است. به گزارش« دنیای اقتصاد»، خلاصه پیام نیازمند رمزگشایی تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در بهار ۱۴۰۰ این است که چون در بهار امسال بازار مصالح در فاز تنظیم قیمت نسبت به سطح قیمت مسکن قرار داشته است و از آنجا که در دوره چهار ساله ۹۶ تا ۹۹، جهش قیمت مسکن مستقل از تغییرات قیمت مصالح بود، در این دوره پساجهش( سال ۱۴۰۰) نیز الزاما رشد قیمت مصالح اثر مستقیم روی قیمت فروش آپارتمان نخواهد گذاشت؛ هرچند به هر حال این احتمال وجود دارد که قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز توسط سازنده های حاضر در بازار افزایش یابد، اما الزاما به معنای فروش در قیمت های اعلامی آنها نیست. نکته جالب دیگر این است که قیمت زمین در مقاطعی از سال های اخیر بسیار بیشتر از قیمت مسکن افزایش یافت و این موضوع موجب شد در زمستان ترمز جهش قیمت زمین نیز کشیده شود. تورم فصلی زمین در زمستان در حالی تک رقمی و حدود ۸ درصد شد که در فصل قبل ۱۸ درصد و فصل قبل تر از آن( تابستان ۹۹) ۳۶ درصد بوده است.
مرور این آمار تورمی از آن جهت اهمیت دارد که نشان می دهد همان طور که در بازار ملک، رشد قیمت بیشتر از مسکن احتمال توقف و ترمز دارد، رشد قیمت حوزه مرتبط دیگر به مقدار کمتر نیز می تواند در مقاطع زمانی بعدی تورم زا باشد تا تغییرات قیمت در بازارهای بالادست مسکن و بازار مسکن به یکدیگر نزدیک شوند.
در عین حال ممکن است نسبت قیمت مصالح به زمین در ماه های آینده، نه الزاما به شکل افزایش قیمت مصالح، بلکه به شکل کاهش قیمت مسکن تعدیل شود. در صورتیکه افت قیمت مسکن ادامه پیدا کند، فاصله تورم مصالح ساختمانی با تورم مسکن دیگر مثل فصل قبل تند و پرشیب نخواهد بود و در نهایت در بلندمدت رابطه معنادار مسکن و مصالح که در چند سال اخیر بر هم خورده است، بازتنظیم خواهد شد.
ولی در این میان دو سؤال مهم وجود دارد. یک سؤال این است که قیمت تمام شده مسکن با توجه به تغییرات قیمت مصالح اکنون چقدر است و سوال دوم این است که پس از این مقطع در بازار ساخت و ساز چه خواهد شد؟ قیمت تمام شده ساخت مسکن در ابتدای امسال به صورت میانگین مترمربعی ۸ تا ۱۰ میلیون تومان بود. آمار قیمت زمین در فصل بهار هنوز به طور رسمی منتشر نشده ولی با توجه به وضعیت تورم عمومی و تورم مسکن در بهار امسال میتوان اینگونه برآورد کرد که احتمالا زمین نیز تغییرات فصلی ۵ تا ۱۰ درصدی داشته است. از طرفی در بازار ساخت و ساز تغییرات قیمت مصالح قدری بیش از تورم میانگین محاسبه شده در شاخص مصالح ساختمانی، یعنی حدود ۳۰ درصد برآورد می شود. با این حساب میتوان قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن در حال حاضر را با لحاظ هزینه ساخت و قیمت زمین، حدود ۲۵ میلیون تومان برآورد کرد. از سوی دیگر میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز در شهر تهران در حال حاضر بین ۳۵ تا ۳۷ میلیون تومان است.
به این ترتیب حاشیه سود سازنده ها در حال حاضر طی دوره دو ساله ساخت پروژه بین ۴۰ تا ۴۵ درصد است که اگرچه نامطلوب نیست ولی آنقدر هم جذاب نیست. در اینجا سؤال دوم اهمیت پیدا می کند که« چه خواهد شد؟» رفتار سازنده ها در بازار فعلی که حباب قیمت مسکن در حال تخلیه است و از طرفی قیمت مصالح ساختمانی صعودی شده است، در سه سناریو قابل ترسیم است. بسته به اینکه روند کاهش قیمت مسکن در ماه های آینده چگونه خواهد بود، سازنده ها را میتوان به دو دسته کلی تقسیم کرد؛ دسته اول کسانی هستند که در سال پیش با سطح قیمت مصالح ساختمانی آن سال پروژه ساختمانی تعریف نموده و مشغول به کار شده اند و دسته دوم کسانی هستند که در آغاز سال جدید با سطح قیمت افزایش یافته مصالح، ساخت و سازی را کلید زده اند. گروه اول یعنی افردی که مصالح را به قیمت پارسال خریداری کرده اند ، احتمالا به مشکلی برای فروش بر نخواهند خورد و سود قابل قبولی می برند، اما با توجه به هزینه جایگزینی، برای شروع پروژه جدید دچار مشکل می شوند. بنابراین در سناریوی اول این گروه از سازنده ها واحدهای تکمیل شده را به بازار عرضه می کنند و از تعریف پروژه جدید خودداری خواهند کرد. بنابراین در این سناریو رکود ساخت و ساز در سال جاری ادامه پیدا خواهد کرد.
دو سناریوی دیگر مربوط به رفتار دسته دوم سازنده هاست؛ آنها که با قیمت سال ۱۴۰۰ مصالح خریداری کرده اند و طبعا رشد حدود ۳۰درصدی مصالح در بهار امسال را در قیمت تمام شده واحدهای نوساز عرضه شده در پایان امسال یا سال آینده لحاظ خواهند کرد. ولی با توجه به اینکه انتظارات تورمی در بازار مسکن همچنان منفی است و بعید به نظر می رسد به این زودی مثبت شود، بنابراین سازنده ها دو گروه خواهند شد. در این سناریو، اگر قیمت اسمی مسکن در ماه های آینده کاهش پیدا کند، این گروه احتمالا واحدهای تکمیل شده را نمی فروشند و پروژه جدیدی را نیز کلید نخواهند زد. در حالت دیگر نیز در صورتیکه قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند اما مقدار افزایش ناچیز و در حد یکی، دو درصد ماهانه باشد، این گروه احتمالا امید به فروش را با قیمتی که بتواند بخشی از رشد قیمت مصالح را پوشش دهد از دست نمی دهند و با سودی که در مجموع برایشان قابل قبول است، در سال آینده یا پایان امسال، آپارتمان های تکمیل شده را می فروشند.
در سناریوی سوم، در صورتیکه قیمت واقعی مسکن به تدریج کاهش پیدا کند، یعنی تغییرات قیمت مسکن هر ماه از تغییرات قیمت مسکن نسبت به نرخ تورم عمومی کمتر باشد، احتمالا سازنده هایی که امسال مصالح خریده اند، چون سطح قیمت در پایان سال به حدی است که ممکن است جذابیت فروش برای آنها نداشته باشد، به کلی بازار را ترک خواهند کرد و فروش واحدهای تکمیل شده را به زمان بعدی جهش قیمت مسکن موکول می کنند. در نهایت برآیند هر سه سناریو این است که رکود ساخت و ساز به این زودی ها قرار نیست به پایان برسد.
البته یک سناریوی بسیار بعید دیگر هم وجود دارد؛ اینکه قیمت مسکن امسال دوباره دچار جهش شدید شود. ولی حتی در این صورت نیز سازنده ها به بازار ساخت و ساز باز نخواهند گشت؛ کمااینکه در دو سال اخیر با وجود جهش قیمت مسکن سازنده ها با توجه به رکود معاملاتی شدید به بازار مسکن باز نگشته اند.
- 16
- 1
