افزایش وام مسکن چه تاثیری بر بازار دارد؟

به گزارش جهان صنعت، مسکن کالایی است که در اقتصاد ویژگی‌های خاصی دارد. در اقتصاد ایران معمولا رشد قیمت مسکن پلکانی است، یعنی چند سال رشد آرام دارد و بعد به یکباره جهش می‌کند. حد و ارتفاع این جهش قیمت هم به شرایط اقتصادی بستگی دارد، یعنی ممکن است در برخی موارد دامنه این جهش کوتاه و در برخی موارد و مواقع زیاد باشد. در دو سه سال اخیر اتفاقی که برای مسکن رخ داد این رشد قیمت و این جهش بسیار بسیار شدید بود.

به طوری که در هیچ دوره‌ای در اقتصاد کشور، مسکن تا این حد افزایش قیمت پیدا نکرده بود، یعنی ارتفاع پلکان بسیار بلند شد.

چون در هر دوره ۵ساله یک جهش قیمت مسکن رخ می‌داد، ارتفاع این پلکان کم بود که در این دوره اخیر ارتفاع این پلکان زیاد شد.

در چنین شرایطی بانک مرکزی به تازگی در بخشنامه‌ای به بانک مسکن، افزایش سقف‌ تسهیلات ساخت و خرید واحد مسکونی از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن و سقف تسهیلات جعاله تعمیر مسکن را برای اجرا ابلاغ کرد.

پس از چند روز از اعلام خبر افزایش مبلغ وام ازدواج و انتقادهایی که از مبالغ بازپرداخت آن در شبکه‌های اجتماعی شد، بخشنامه مربوط به اعلام مبالغ وام‌های مسکن رسما ابلاغ شد. براساس این بخشنامه وام مسکن زوجین ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

در این بخشنامه تاکید شده، به منظور مساعدت با متقاضیان لازم است امکان بازپرداخت اقساط تسهیلات مزبور به روش پلکانی حسب درخواست متقاضی فراهم شود.

براساس این بخشنامه، در یک هزار و سیصد و شصت و یکمین جلسه ۳۰ خرداد ماه سال جاری شورای پول و اعتبار مطرح و مقرر شد تا سقف تسهیلات جعاله مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، متناسب با تغییرات هزینه‌های ساخت طی سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ تا مبلغ ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یابد.

وام مسکن؛ وامی گران برای مصرف‌کنندگان

حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: بازار مسکن در سال جاری در رکودی بیمارگونه به سر می‌برد. علت این موضوع به شرایط اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد؛ شرایطی که تیم اقتصادی دولت هدایت‌کننده و تصمیم‌گیر اصلی در آن است. نقدینگی موجود در جامعه و اقتصاد عملا در بانک‌ها قفل شده است.

او ادامه داد: وام مسکن در عین حالی که ظاهرا صد درصد افزایش داشته است، چاره‌گشا نیست. میزان وام با توجه به قیمت آپارتمان در تهران که حدود ۵۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع برآورد می‌شود، در واقع شاید بتواند ۱۷ تا ۱۸ متر مربع از یک آپارتمان را پوشش دهد. باید توجه داشت که این وام از طریق خرید گواهی سپرده ارائه می‌شود. حدود ۱۵ درصد از این مبلغ در ابتدا از متقاضی گرفته می‌شود. این وام، وامی ارزان برای مصرف‌کننده نیست.

محتشم افزود: چند سال پیش این وام توسط بانک مسکن پرداخت می‌شد. بهره آن وام تفاوت قابل توجهی داشت.

در حال حاضر بهره وام نیز با افزایش روبه‌رو شده است. در شرایط کنونی وام خیلی گرانی برای مصرف‌کنندگان ضعیف در نظر گرفته شده است. به نظر نمی‌رسد افزایش وام مسکن نقش خیلی مهمی در بازار مسکن داشته باشد.

پوشش کم و ضعیف این وام در رابطه با یک آپارتمان متعارف شاید بتواند ۱۵ تا ۲۰ درصد مبلغ کل را در‌برگیرد. این بدان معناست که حدود ۸۰ درصد دیگر را خود متقاضی باید پرداخت کند.

متاسفانه میزان دسترسی به مسکن مورد نیاز مصرف‌کنندگان موثر و واقعی در بخش مسکن با این قیمت‌ها و شرایط اقتصادی بسیار سخت شده است. در نتیجه می‌توان گفت ارائه چنین تسهیلاتی نمی‌تواند تاثیر خاصی در بخش مسکن بگذارد.

هجوم سرمایه و ایجاد تورم

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران عنوان کرد: در عمل نیز شاهد آن هستیم که معاملاتی درخصوص واحدهای مسکونی ریزمتراژ، متوسط قیمت و حتی ارزان‌قیمت انجام می‌شود، ولی آنقدری نیست که در بازار مسکن نقش‌آفرینی کند.

محتشم بیان داشت: آنچه در بخش مسکن نقش‌آفرینی می‌کرده و امکان وقوع دوباره آن نیز در حال حاضر وجود دارد، بازار سرمایه‌ای است؛ بازاری که تماما در اختیار دولت نیست و دولت قادر به جلوگیری از آن در هر زمانی نیست. حجم‌های نقدینگی بالایی در دست تعداد محدودی از شرکت‌هاست. تعدادی از شرکت‌های بزرگ وجود دارند که حجم بسیار زیادی از نقدینگی را در اختیار دارند.

او در ادامه گفت: اینها به هر سمت و سویی که هدایت شوند یا سرمایه را به آنجا سوق دهند، آن بازار متورم خواهد شد.

کلا ایجاد تورم در این بازارها ناشی از هجوم سرمایه به خاطر وضعیت نابسامان اقتصادی است. دولت نیز به صورت مرتب به خاطر هزینه‌های زیادی که دارد، اقدام به تزریق نقدینگی می‌کند، بنابراین نمی‌توان توقع داشت با ارائه ۱۵ درصد تسهیلات، بازار مسکن فعال شود.

پیشگیری از افزایش قیمت با افزایش عرضه

محتشم همچنین تاکید کرد: نکته‌ای که در این خصوص از اهمیت فوق‌العاده‌ای برخوردار بوده این است که در حال حاضر تقاضاهای مصرفی به علت نداشتن نقدینگی نمی‌توانند وارد بازار شوند، اما دست‌کم می‌توان میزان تولید را افزایش داد. تولید اگر بالا نرود و عرضه در آینده افزایش نیابد، الزاما خود این موضوع به افزایش قیمت مسکن دامن خواهد زد.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: برای افزایش تولید می‌بایست زمینه‌های ساخت‌وساز فراهم و موانع محدود‌کننده کمتر شوند. اکنون ما در حوزه تولید ضعیف هستیم.

یکی از این عوامل محدود‌کننده بحث بیمه‌های اجتماعی بود؛ موضوعی که اخیرا با تلاشی که از جهت‌های مختلف انجام شد، مجلس فعلا همان قانون قبلی را در دستور کار قرار داده و اجرای قانون جدید را به مدت دو سال متوقف کرده است. در قانون جدید حق بیمه تامین اجتماعی بیش از ۱۰ برابر شده بود.

او افزود: به هر صورت دولت باید موارد بازدارنده را کنار بگذارد و موارد تشویقی را تسهیل کند. وزارت راه‌وشهرسازی نیز باید با مجموعه حرفه‌ای و صنعتی‌ساز ساختمان به صورت جدی همکاری کند.

در این خصوص لازم است زمین در اختیار تولیدکنندگان قرار گیرد تا ساخت‌وساز انجام شود؛ چه نهضت ملی باشد و چه غیر آن. به هر صورت باید توجه داشت افزایش تولید الزاما افزایش عرضه را به همراه خواهد داشت؛ موضوعی که به خودی خود باعث پیشگیری از افزایش قیمت نامتناسب و غیرمتعارف خواهد شد.

احسان نیازمند